Eigenkapitaleinsatz bei Immobilienfinanzierungen steigt

„Gestiegene Kaufpreise, höhere Ansprüche an die Finanzierung, Sicherheitserwägungen“, fassen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte die Argumente zusammen, weshalb Deutschlands Hausfinanzierer auf mehr Eigenkapital bei ihrer Immobilienfinanzierung setzen. Deren Anteil steigt jedenfalls nach Jahren kontinuierlich. Dies zeigt eine aktuelle Auswertung der Interhyp Gruppe. Im Zuge dieser Auswertung hat die Interhyp Gruppe Finanzierungsdaten aus 20 deutschen Großstädten sowie den 16 Bundesländern verglichen.

Diese Auswertung habe unter anderem ergeben, dass der bundesdurchschnittliche Eigenkapitaleinsatz in den vergangenen fünf Jahren von 81.111 Euro in 2012 auf 93.847 Euro im ersten Halbjahr 2017 gestiegen sei. Das bedeute gegenüber 2016 nochmals einen Anstieg um etwa acht Prozent. „Gleichzeitig zeigt die Entwicklung aber auch, dass immer mehr Menschen vom Immobilienerwerb ausgeschlossen werden“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Im Zuge dieser Auswertung hat die Interhyp Gruppe Finanzierungsdaten aus 20 deutschen Großstädten sowie den 16 Bundesländern verglichen.

Diese Auswertung habe unter anderem ergeben, dass der bundesdurchschnittliche Eigenkapitaleinsatz in den vergangenen fünf Jahren von 81.111 Euro in 2012 auf 93.847 Euro im ersten Halbjahr 2017 gestiegen sei. Das bedeute gegenüber 2016 nochmals einen Anstieg um etwa acht Prozent.

Deutsche sichern sich Baufinanzierungskonditionen langfristig

„Viele Hausfinanzierer nutzen die derzeit immer noch äußerst günstigen Baufinanzierungskonditionen, indem sie sich Kredite langfristig sichern“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte. Gemessen am Neugeschäftsvolumen sei der Anteil der Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist - nach Angaben des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) - von mehr als zehn Jahren auf 64 Prozent gestiegen. 2015 waren es noch 47 Prozent. In Summe sinke dadurch die durchschnittliche rechnerische Gesamtlaufzeit der Darlehen auf rund 25 Jahre. Trotz des günstigen Zinsumfeldes und des wegen der hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt gestiegenen Finanzierungsbedarfs bestätigen die Kennziffern zudem anhaltend konservative Finanzierungsstrukturen, so der vdp. „Offensichtlich machen viele Immobilienfinanzierer derzeit alles richtig “, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Kredithöhe auf Höchststand

„Viele Bundesbürger nehmen höhere Darlehen auf, um ihren Wunsch nach einer eigenen Immobilie zu verwirklichen“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte mit Bezugnahme auf den Dr. Klein Trendindikator. Danach hat die durchschnittliche Kredithöhe einen Höchstwert erreicht. Laut Dr. Klein Kreditnehmer sicherten sich Bauwillige den Bauzins im Oktober weiterhin für rund 13 Jahre und sechs Monate. Die Darlehenshöhe erreichte im Oktober mit 204.000 Euro ihren neuen Höchstwert. Zum Vergleich: 2016 wurde die 200.000-Euro-Grenze nur in einem Monat knapp überschritten, Anfang 2017 belief sich die Darlehenshöhe auf etwas über 190.000 Euro. Im Gegensatz zur Standardrate, die theoretisch unter der Berücksichtigung der aktuellen Zinsentwicklung berechnet wird, handelt es sich bei der Darlehenssumme um einen Durchschnittswert aller Baukredite. Die Verschuldungsquote blieb dabei konstant. „Dass Kreditnehmer sich immer mehr Geld für die Finanzierung ihrer Immobilie von der Bank leihen, passt zum Anstieg der Haus- und Wohnungspreise“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Die Immobilie der Zukunft muss flexibel sein

„Offensichtlich hat die Immobilie von der Stange ausgedient“, fassen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte eine Umfrage des Wohnungsverbandes BFW unter seinen Mitgliedern zusammen. Als größten Zukunftstrend betrachten demnach rund 15 Prozent der Befragten die Flexibilisierung des Wohnens. Dabei würden während dem Bauprozess – unter anderem durch den Einsatz von Modulen – die Voraussetzungen geschaffen, Gebäude später mit Blick auf Barrierefreiheit oder eine Veränderung der jeweiligen Familiensituation anpassen zu können. Auch veränderte Mobilitäts- und Sicherheitskonzepte (jeweils 14 Prozent), Gebäudeintelligenz (elf Prozent) und die zunehmende Urbanität (elf Prozent) wurden als weitere Trends genannt. „Ein großes Problem sehen die befragten Verbandsmitglieder darin, diese Trends kostengünstig umzusetzen“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Grundstücke des Bundes sollen günstiger werden, wenn sie gemeinwohlorientiert sind

„Der Bund soll künftig verpflichtet werden, im Bieterverfahren Grundstücke nicht mehr zu Höchstpreisen zu verkaufen, wenn diese für gemeinwohlorientierte Zwecke wie den sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind. Hierzu gab es eine Initiative von Berlin ausgehend, der sich andere Bundesländer angeschlossen haben“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte. Der Bundesrat hat hierzu einen entsprechenden Gesetzesantrag beschlossen, der auf dem "Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung der Liegenschaftspolitik des Bundes" (Drucksache 557/17) beruht. „Stattdessen wird gefordert, den "Verkehrswert gutachterlich zu ermitteln und die geplante Nutzung einzubeziehen". Grundstücke, die für sozialen Wohnungsbau bestimmt sind, sollten darüber hinaus verbilligt abgegeben werden“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Bayerischer Immobilienmarkt mit hoher Dynamik

„Bayern ist nicht nur München, wenngleich die Landeshauptstadt den Takt vorgibt und unangefochten Nummer eins ist“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte. So ist nach dem aktuellen Wohneigentums-Report von Accentro der Immobilienmarkt in Bayern bei Neubauverkäufen die aktivste Region Deutschlands. Acht der 82 im bundesweiten Accentro-Wohneigentums-Report betrachteten Wohneigentumsmärkte liegen in Bayern. Neben München, dem bundesweit zweitgrößten Markt sowohl nach Umsatz wie nach Anzahl der Transaktionen, seien auch Ingolstadt, Regensburg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Würzburg und Augsburg in diesen Kategorien durchweg signifikant gewachsen. Beispielsweise wurden in München deutlich mehr Immobilienverkäufe getätigt, als im größeren Hamburg. „München führt in Deutschland im Hinblick auf die Kauf- und Verkaufspreise die Statistik bei Wohnimmobiliendeals an“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Erste Sondierungsgespräche der Jamaika-Koalition

„Die Sondierungsgespräche zwischen CDU/CSU, FDP und den Grünen laufen. Drei von sieben Arbeitsgruppen beschäftigen sich dabei direkt oder indirekt mit Fördermaßnahmen für die Immobilienbranche. Dies zeigt die Relevanz des Themas Wohnen in Deutschland“, fassen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte die derzeitige Situation zusammen. Als wesentliche Punkte soll der Wohnungsbau durch Steuermaßnahmen gefördert werden. Auch an höhere Abschreibungen für Maßnahmen der energetischen Sanierung wird gedacht. Selbst eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer bzw. deren Abschaffung beim Ersterwerb ist im Gespräch. „Es bleibt abzuwarten, welche Strategien sich wirklich durchsetzen oder nur ein Lippenbekenntnis bleiben. Die Verbände werfen jedenfalls ein waches Auge auf die Diskussion“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Häuser werden schneller teurer als Wohnungen

„Der Preistrend bei Immobilien in Deutschland ist ungebrochen“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte. Danach kletterten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser kletterten nach den Ergebnissen des Europace Hauspreis-Index (EPX) im Monat September um 0,55 Prozent. Bei Eigentumswohnungen fiel der Anstieg mit 0,22 Prozent geringer aus. „Für den Gesamtindex ergebe sich für den Monat September ein Anstieg um 0,44 Prozent. Die Tendenz laute daher für alle vier Teil-Indizes leicht steigend“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

Bauen wird immer teurer

„Die Preissteigerungen im Immobilienbereich resultieren auch massiv davon , dass das Bauen an sich immer teurer wird“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte. Laut Statistischen Bundesamt kostete der Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im August 2017 ganze 3,1 Prozent mehr als im Vorjahresmonat – der höchste Preisanstieg seit August 2008. Die errechneten Preise beziehen sich auf Leistungen am Bauwerk, die Umsatzsteuer miteinbezogen. Eine enorme Verteuerung fand bei Erdarbeiten statt (+ 4,6 Prozent), während es bei Klempner-, Gerüst- sowie Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten zu einem Plus von knapp vier Prozent pro Kategorie kam. „Da die Unternehmen die höheren Kosten weitergeben, um die Gewinnmarge aufrechtzuerhalten, steigen zwangsläufig die Preise“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.