Deutsche Immobilien wurden im letzten Quartal 2019 abermals teurer

„Offensichtlich noch nicht im Vorzeichen von Corona standen die Immobilienpreise im Deutschland im letzten Quartal 2019“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Denn diese wurden abermals teurer - sowohl in Ballungsräumen als auch auf dem Land. Im vierten Quartal 2019 lagen die Preise für Wohnimmobilien durchschnittlich um 5,7 Prozent höher als ein Jahr zuvor, wie das Statistische Bundesamt errechnet hat. Besonders kräftig zogen die Preise nach Angaben der Wiesbadener Behörde vom Donnerstag in den sieben größten Städten der Republik an. In Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf verteuerten sich Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist demnach um 9,5 Prozent. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Städten mussten Käufer 6,5 Prozent mehr zahlen. „Aber auch in den ländlichen Regionen stiegen die Preise abermals“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Diskussionen um Enteignungen und Mietpreisregulierungen

Auf das Immobilienjahr 2020 und darüber hinaus blickt die Gallus Immobilien Konzepte mit Optimismus. Die politisch geprägten Diskussionen in Deutschland um Enteignungen und Mietpreisregulierungen hatten 2019 für viel Unsicherheit bei inländischen als auch ausländischen Investoren gesorgt, an der angespannten Preissituation an vielen Standorten jedoch nichts geändert – im Gegenteil. Die Lage im Wohnungsbau wird 2020 geprägt von einer großen Unterdeckung von insgesamt 360.000 Wohnungen. „Mietendeckel schwächen in erster Linie den Mietmarkt und die dort tätigen Bestandsinvestoren. Durch den zu erwartenden Qualitätsverlust im Mietwohnungsbestand und gleichzeitig steigender Mietbelastung wächst der Wunsch nach Eigentum. Im Hinblick auf erzielbare Renditen steigt die Nachfrage nach Neubauten als Kapitalanlage, die vom Mietendeckel unberührt bleiben“, so die Gallus Immobilien Konzepte. Ob Mietendeckel einer verfassungsmäßigen Überprüfung standhalten, ist derzeit mehr als fraglich. 2020 könnte sich die Lage entspannen, was in der Folge mehr Investitionen in den Wohnungsbau bewirken würde.

Grundsteuer für verfassungswidrig ?

„Da davon auszugehen ist, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in der jetzigen Form für verfassungswidrig erklärt, wird fieberhaft nach Alternativen gesucht“, so die Gallus Immobilien Konzepte aus München. So hätten auch nach Einschätzung von Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD, die Karlsruher Verfassungsrichter deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar sei, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen. Der IVD hält allerdings auch den Vorschlag, wonach bei sämtlichen Grundstücken nur der Bodenwert zu berücksichtigen sei, für verfassungswidrig. „Er begrüßt das Äquivalenzmodell, auch Südländer-Modell genannt, bei dem sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes ergeben. Die verschiedenen Nutzungsarten könnten dabei durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden“, so die Gallus.

Eigentümerversammlungen einfacher gestalten

Es ist eine Beschlusskompetenz vorgesehen, die einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme gestattet. Reine Online-Versammlungen abzuhalten, werden ausgeschlossen. Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Wohnungseigentümer sollen ein Einberufungsverlangen auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen können. Ebenso sollen Umlaufbeschlüsse nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen.

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Künftig soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz auf eigene Kosten gestattet werden. 
Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Zinsbindung erstmals unter 0,5 Prozent

„Immobilieninteressenten spielt die Zinsentwicklung weiterhin zu“, erklärt die Gallus. So fielen die Zinsen für Kreditnehmer für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung erstmals unter die Marke von 0,5 Prozent. Mehrere Medien berichteten hierüber. Der Baufinanzierungsanbieter Interhyp geht hier sogar noch einen Schritt weiter. Denn eine Studie des Kredit-Dienstleisters kommt zu dem Ergebnis, dass die Zinsen in einer Langfristberechnung sogar unter die Null-Prozent-Marke fallen dürften. „Dann würden Kreditnehmer sogar weniger zurückzahlen, als sie sich von der Bank geliehen haben“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte aus München.

Renditepotential bei Studenten-Apartments und Mikroapartments besonders hoch

WG-Mieten verteuern sich zunehmend und bieten Investoren einen umkämpften Markt. Dies betrifft vor allem mittelgroße Uni-Städte. Zum Semesterbeginn kennen die meisten Studenten hierzulande das Problem der Wohnungsknappheit nur zu gut. WG-Mieten explodieren nämlich nicht nur in den Top-7 Städten, sondern auch in mittelgroßen und kleinen Studentenstädten.
Demnach kostete ein Zimmer durchschnittlich 397 Euro pro Monat und damit drei Prozent mehr als noch im vergangenen Wintersemester (384 Euro). Empirica untersucht die Preise für WG-Zimmer seit dem Sommersemester 2012 und wertet dafür mehrere Tausend Mietinserate auf über 100 Onlineplattformen für WG-Zimmer in 120 Städten aus. Seitdem sind die Preise für WG-Zimmer um knapp 40 Prozent gestiegen. In Deutschland studieren derzeit 2,9 Millionen Menschen. Dies erhöht natürlich auch den Druck auf den Wohnungsmärkten. Für Investoren und Projektentwickler bietet das allerdings enorme Chancen. Das Renditepotential ist bei Studenten-Apartments und Mikroapartments besonders hoch.

Eigentumswohnungen werden immer teurer

Die renommierte Immobilienplattform Immobilienscout24 misst seit 2007 jährlich die Preisentwicklung in deutschen Städten und Gemeinden mit dem Immobilienpreisindex IMX. Dabei fiel deren Fachleuten besonders der Preisanstieg von Eigentumswohnungen auf. Im Bundesdurchschnitt stiegen die Quadratmeterpreise für Neubau- und Bestandswohnungen zwischen März 2007 und März 2017 um knapp 70 Prozent. In diesem Zeitraum erhöhte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Neubauwohnungen von 1.443 Euro (2007) auf 2.436 Euro (2017), und der von Bestandswohnungen von 948 Euro (2007) auf 1.583 Euro (2017). „Im Vergleich mit den Kaufpreisen ist der Mietpreisanstieg laut Immobilienscout24 schwächer. Von 2007 bis 2017 erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in Deutschland von 4,68 Euro um 30 Prozent auf 6,16 Euro“, so die Immobilienexperten der Gallus Immobilien Konzepte aus München.

Das sind die Mietobergrenzen

Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. 

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Je nach Wohnlage greift ein Abschlag von -0,28 Euro für einfache Wohnlagen, ein Abschlag von -0,09 Euro für mittlere Wohnlagen oder ein Zuschlag von 0,74 Euro für gehobene Wohnlagen. Die Einordnung der einzelnen Stadtbezirke in Wohnlagen wird noch bekannt gegeben. Wir werden diese auf unserer Webseite für Sie zur Verfügung stellen. 
Quelle ImmobilienScout 24