Eigenkapital beim Wohnungskauf

Wie teuer die Immobilie im Endeffekt sein wird, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. „Künftige Immobilienbesitzer sollten zunächst kalkulieren, in welcher Höhe sie monatliche Ratenzahlungen vereinbaren können. Vergessen sollte man nicht, dass auch im Eigenheim Betriebskosten fällig werden. Hier sollte man sich an der Wohnfläche orientieren. Als kleine Faustregelt gilt, dass das vorhandene Eigenkapital zumindest die Kaufnebenkosten abdecken sollte. Dies beinhaltet Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Eigenkapital anzusparen kann einige Zeit dauern, aber auch wenn es banal klingen mag: Man kann nicht früh genug anfangen, für die eigene Immobilie zu sparen“, so die Gallus Immobilien Konzepte aus München.

Eigentumswohnungen immer noch gefragt

Besonders verteuerten sich die Preise für Eigentumswohnungen. Ein klares Signal dafür, dass wir uns mehr im Anlagebereich denn im Selbstnutzerbereich bewegen. Diese legten im vergangenen Monat um 1,55 Prozent zu. Neue Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 0,96 Prozent und Bestandshäuser um 0,99 Prozent.  Der Anstieg des Gesamtindexes um 1,17 Prozent ist laut Europace der dritthöchste seit Ende 2016. „Dieses Preisniveau ist unerwartet hoch und lässt eine spannende Zukunft erwarten“, so die Gallus Immobilien Konzepte aus München.

Berechnungsregeln für die Grundsteuer

Die Berechnungsregeln für die Grundsteuer müssen noch im laufenden Kalenderjahr festgelegt werden. So hat der bayerische Bundesfinanzminister Olaf Scholz von der SPD eine Öffnungsklausel realisiert. Nun muss die große Koalition in Sachen Wohnungspolitik ihre Meinung äußern. Mit der Grundsteuer ist eine Steuer gemeint, welche auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden gerechnet wird. Im Gegensatz zur Grunderwerbssteuer zahlt man die Grundsteuer jedes Jahr. „Die Grundsteuer gilt als eine relevante Einnahmequellen für die Kommunen. So ist sie für 15 Prozent der kommunalen Steuereinnahmen verantwortlich“, sagt die Gallus Immobilien Konzepte aus München und bezieht sich dabei auf Zahlen des Statistischen Bundesamts. Wie viel man im Endeffekt zahlt, hängt vom Wohnort ab, dem jeweiligen Grundstück und dem Gebäude.

Immobilien sind sicher, Aktien bringen Rendite

Immobilien sind sicher, Aktien bringen Rendite. So lautet eine alte Börsenregel. Das Online-Portal Immowelt zeigt jedoch in einer Analyse, dass deutsche Immobilien in den vergangenen zehn Jahren stärker im Wert gestiegen sind als Dax-Aktien. Immobilien sind sicher, Aktien bringen Rendite. So lautet eine alte Börsenregel. Einer Analyse des Online-Portals Immowelt zufolge sind deutsche Immobilien in den vergangenen zehn Jahren jedoch deutlich stärker im Wert gestiegen als Dax-Aktien.

Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern ist demnach deutschlandweit seit 2010 im Mittel um 126 Prozent gestiegen. Der Dax ist im gleichen Zeitraum um 88 Prozent geklettert.
Betrachtet man den Index als Maßstab für die mittlere Wertsteigerung bei Aktien im abgelaufenen Jahrzehnt, fallen die Wertzuwächse von Eigentumswohnungen in der Analyse von Immowelt deutlich höher aus. Das zeigt auch die Tabelle weiter unten.
Der Angebotspreis einer Eigentumswohnung hat sich Immowelt zufolge im Zehn-Jahresvergleich in Deutschland mehr als verdoppelt: Lag der Quadratmeterpreis 2010 noch im Mittel bei 1.420 Euro, werden aktuell 3.210 Euro verlangt. Vor allem in Großstädten sind die Immobilienpreise rasant gestiegen. In Berlin explodierte der mittlere Quadratmeterpreis von 1.430 Euro auf 4.450 Euro (+211 Prozent). Basis für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf Immowelt.de inserierte Angebote. Transaktions- und Instandhaltungskosten, Steuern und renditesteigernde Faktoren wie Dividenden oder Mieteinnahmen hat Immowelt nicht berücksichtigt. 
Quelle Immowelt /www.dasinvestment.com

Zu kleiner Parkplatz: Zwei Drittel des Kaufpreises zurück

Der Käufer einer gehobenen Eigentumswohnung mit hochpreisigem Tiefgaragenplatz staunte nicht schlecht, als er mit seinem Auto nur durch aufwendiges Rangieren und auch dann nur ganz knapp in seine Parklücke fahren konnte. Der später vom Gericht beauftragte Sachverständige ermittelte, nur wenn ein Fahrer entweder 58 Meter vom Eingang der Tiefgarage bis zu seinem Stellplatz rückwärtsfahre oder aber in der sechs Meter breiten Fahrgasse wende, sei ein Parken auf dem Stellplatz möglich. 

Die beschriebene Parkerfahrung des Sachverständigen überzeugte die Richter des OLG Braunschweig. Sie bestätigten, dem Tiefgaragenstellplatz fehle die vereinbarte Beschaffenheit. Betrachte man die Gesamtumstände der verkauften Wohnung – also Preis und Lage – sollte ein Durchschnittsfahrer den Abstellplatz zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug mühelos befahren können.

20.000 Euro hatte der Wohnungskäufer für sorgenfreies Parken berappt. Das Gericht räumte ihm nun einen Anspruch auf Wertminderung von zwei Dritteln des Stellplatzkaufpreises ein. Dabei sei es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht wesentlich, dass der Stellplatz gemäß den Regelungen der Niedersächsischen Garagen- und Stellplatzverordnung vom 04.09.1989 errichtet worden sei, wie der Bauträger einwendete. Entscheidend sei, ob der Garagenplatz seine Funktion erfülle.

Das aber könne in diesem Fall nicht bestätigt werden, da der Stellplatz für die weit überwiegende Zahl von PKWs nur eingeschränkt genutzt werden könne. 

(OLG Braunschweig, Urteil vom 20.06.2019 - 8 U 62/18) Quelle www.immobilienscout24.de

Digitaler Immobilienkauf

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, möchte es live erleben. Drinstehen, Materialien, Garten, Lichtstimmungen auf sich wirken lassen: Das gehört dazu. Doch das ist derzeit wirklich schwer. Maklerinnen und Makler können kaum auf gewohnte Weise Besichtigungen anbieten. 

Für die Besichtigung einer Immobilie schlägt deshalb jetzt die Stunde des digitalen Exposés und der kontaktlosen Besichtigung. Statt mit ein paar Fotos und Grundrissen lässt sich so die Immobilienbesichtigung auch in 3-D durchführen. Anbietende können solche besonderen Angebote bei ImmoScout24 mit einem Hinweis kennzeichnen: Interessierte sehen dann gleich, ob eine Videobesichtigung verfügbar ist, und können gezielt danach suchen. Der Hinweis ist für Anbietende kostenlos und wird entsprechend häufig genutzt.

Die sogenannte 360-Grad-Besichtigung ist ein vorab durchfotografierter Rundgang durch die Räume. Dabei kommen spezielle Kameras zum Einsatz, die einen Rundumblick ermöglichen. Die Kaufinteressierten können in den digital nachgebildeten Zimmern bestimmte Punkte ansteuern und sich mithilfe von Mausbewegungen frei umschauen. So etwas wirkt auf einem großen Monitor oder auf dem TV schon richtig gut.

Quelle  www.immobilienscout24.de

Zu wenig Wohnraum für ältere Menschen

„Der Demografie, der Veränderung der Bevölkerung, wird in Deutschland zu wenig Stellenwert gegeben, wenn es um Wohnraumplanungen geht“, erklärt die Gallus Immobilen Konzepte  aus München. Tatsache ist: Das Durchschnittsalter in Deutschland liegt derzeit bei rund 40 Jahren und wird in den kommenden Jahren weiter ansteigen. Für die wachsende Zahl älterer und pflegebedürftiger Menschen steht jetzt schon zu wenig Wohnraum zur Verfügung. In Zahlen ausgedrückt wird es bis 2040 in Deutschland sechs Millionen mehr Menschen geben als heute, die älter sind als 65 Jahre. Spätestens dann fehlen mehr als drei Millionen barrierefreie Wohnungen bzw. geeignete Pflegeheimplätze. „Bislang sind lediglich etwa fünf Prozent der Wohnungen in Deutschland barrierefrei. Eine Situation, an deren Veränderung man dringend arbeiten sollte“, erklärt die Gallus.

Urteil: Floskeln im Maklerexposé

Normalerweise dürfen sich Kaufende auf die Angaben im Maklerexposé verlassen. Werden hier bewusst unrichtige Angaben gemacht oder wichtige Schäden verschwiegen, können die Kaufenden die Maklerin oder den Makler in Haftung nehmen.

In diesem vorm Oberlandesgericht Dresden verhandelten Fall (Aktenzeichen 4 U 2183/19, Urteil vom 17. März 2020) sah es aber ein wenig anders aus. Zum Verkauf kam ein hundert Jahre altes Wohngebäude aus dem Jahr 1920, das der Makler im Exposé als "renovierungsbedürftig" bezeichnete. Im selben Exposé findet sich der Satz, dass das Haus "mit wenigen Handgriffen bereit" sei, "neue Besitzer zu beherbergen". Klingt nach einem Klacks. War es aber nicht!

Die Käufer verklagten den Verkäufer und wollten Sachmängelansprüche geltend machen, weil der tatsächliche Sanierungsbedarf des Hauses sehr hoch war. Insbesondere von Feuchtigkeit in den Wänden und schlechten elektrischen Leitungen sei die Rede, sodass die Käufer die Formulierung im Exposé als Irreführung empfanden. Den tatsächlichen Aufwand der Sanierung könne man aus dem Maklerexposé nicht ableiten, bemängelten sie.  Das muss man auch nicht. Die Richter wiesen die Klage ab, weil die fragliche Formulierung im Exposé keine "konkrete Zustandsbeschreibung" oder "Beschaffenheitsvereinbarung" sei. In welchen Standard das Haus nach einer eventuellen Sanierung versetzt werden solle, ergebe sich nicht aus dem Exposé: Daher könne auch keine Angabe dazu erwartet werden, welcher konkrete Aufwand hierzu nötig sei.

Die Verkäufer hätten in dem Gebäude bis zum Verkauf gewohnt, sodass es als bewohnbar angesehen wurde. Überdies hätten sich die Käufer auf Fotos, bei Besichtigungen und im Gespräch mit den Verkäufern über den Sanierungszustand, das Problem von feuchten Wänden und der unzureichenden Elektrik informiert. Überraschungen gab es also nicht, sodass auch nicht von arglistiger Täuschung auszugehen sei, stellten die Richter in ihrem Urteil fest.

Die strittige Formulierung im Exposé sei demnach lediglich eine inhaltsleere Werbefloskel, die man nicht für bare Münze nehmen könne.

Quelle www.immobilienscout24.de

Immobilienpreise sind im ersten Quartal deutlich gestiegen

Wohnungen und Häuser in Deutschland haben sich zu Jahresbeginn weiter kräftig verteuert. Im ersten Quartal lagen Preise für Wohnimmobilien durchschnittlich 6,8 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum, zeit der Häuserpreisindex, den das Statistische Bundesamt am Donnerstag veröffentlichte. Sowohl in der Stadt als auch auf dem Land mussten Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen.
In den sieben größten Metropolen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt um 9,5 Prozent nach oben. Eigentumswohnungen verteuerten sich binnen Jahresfrist um 7,4 Prozent.
In den anderen Großstädten ab 100.000 Einwohnern kletterten die Häuserpreise um 8,3 Prozent und jene für Eigentumswohnungen um 9,3 Prozent. Auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen wurden Wohnimmobilien teurer: Dort stiegen die Preise für Häuser um 6,1 Prozent und für Wohnungen um 4,9 Prozent.
Zugleich revidierte das Statistische Bundesamt das Ausmaß des Preisanstiegs im vergangenen Jahr: 2019 sei der Häuserpreisindex um 5,8 Prozent gestiegen und damit 0,5 Prozentpunkte stärker als nach vorläufigen Daten angenommen. Grund seien nachträgliche Meldungen von Transaktionen vor allem auf dem Land. Quelle www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien