Wer zahlt die Maklerprovision ?

Ab 2021 sollen Kaufende und Verkaufende einer Immobilie bundesweit einheitlich die Maklercourtage zu gleichen Teilen übernehmen. Das hat der Bundestag kürzlich beschlossen. Die neuen Regelungen werden in 5 Bundesländern private Immobilienkaufende entlasten. Lange wurde diskutiert, wer beim Verkauf einer Immobilie den Makler zahlt. Jetzt hat der Bundestag ein Gesetz beschlossen, das nicht nur vorschreibt, wer künftig die Maklercourtage zu tragen hat, sondern auch, wie der Nachweis über ein korrektes Zahlverhalten geführt werden muss. Nachdem auch der Bundesrat am 5. Juni dem Gesetz zugestimmt hat, kann es nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten spätestens Anfang nächsten Jahres in Kraft treten.

Damit ist das sogenannte Bestellerprinzip – es zahlt, wer Makler oder Maklerin beauftragt – bundesweit für Immobilienverkäufe* vom Tisch. Das neue Gesetz dürfte also Immobilienkaufende in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen freuen. Denn die Teilung der Provision senkt die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in diesen Bundesländern. In allen anderen Bundesländern wurde die Provision auch schon vorher zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Die Regierungsparteien haben hart um ein Procedere gerungen, mit dem sich nachweisen lässt, dass die Provision auch wirklich hälftig zwischen beiden Vertragsparteien geteilt wird. 

Im Rechtsausschuss konnten sich die Parteien auf folgenden Kompromiss einigen: Wenn der oder die Verkaufende aus triftigem Grund per Überweisungsbeleg die Zahlung an den Makler belegen kann, könne auch der Makler selbst gegenüber dem Käufer nachweisen, dass er vom Verkäufer dessen Anteil an der Provision erhalten habe. Geeignet wäre etwa die Vorlage eines Kontoauszugs, aus dem sich der Geldeingang ergibt. Erst nachdem der Nachweis vorliegt, muss der Käufer seinen Anteil zahlen, wenn er nicht einen eigenen Maklervertrag geschlossen hat. Hat der Makler einen Vertrag mit dem Käufer und einen mit dem Verkäufer geschlossen, ist kein Nachweis erforderlich.

* Die neuen Regelungen gelten nicht für Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr, Gewerbeimmobilien und Grundstücken ohne Bebauung, die nicht der Wohnbebauung dienen sollen. Quelle www.immobilienscout24.de

Mieten oder Kaufen?

Die Antwort auf die Frage "Mieten oder Kaufen?" gibt der Wohnkostenreport 2020: Eine Immobilie zu kaufen ist in fast allen der 401 untersuchten Kreise in Deutschland günstiger als dauerhaft Miete zu zahlen. Die Untersuchung wurde im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) durchgeführt. 

Mieten vs. Kaufen: Der Vergleich

Was wurde untersucht? Die Studie vergleicht die sogenannten Selbstnutzerkosten von Mietenden und Eigentümern und Eigentümerinnen in unterschiedlichen Regionen Deutschlands miteinander. Dabei werden die Kosten von Personen mit Wohneigentum über eine Formel auf den Quadratmeterpreis pro Monat umgerechnet und mit den Mieten ins Verhältnis gesetzt. Es geht dabei tatsächlich nur um die Kosten des Wohnens, nicht etwa um Wertsteigerungen, wenn die Preise steigen.

Im bundesdeutschen Durchschnitt ergibt sich laut der Studie ein Kostenvorteil von 48,5 Prozent beim Wohnen im Eigentum. 4,94 Euro beträgt der durchschnittliche "Quadratmeterpreis" für eine Eigentumswohnung. Die Mietkosten dafür betragen 9,61 Euro. Die folgende Tabelle gibt den Kostenvorteil vom Kauf im Vergleich zu den Mieten in den Top-7-Städten wieder. Die stärker gestiegenen Preise in Berlin führten hier zum Beispiel dazu, dass der Kostenvorteil im Vergleich zu Köln oder Düsseldorf viel geringer ausfällt.

Quelle www.immobilienscout24.de

Das Zusammenspiel von Leitzinsen, Anleihen, Pfandbriefen und Bauzinsen

Die Leitzinsen beeinflussen die Baukredite nicht unmittelbar. Das gilt eher fürs Sparen, weil hier der kurzfristig orientierte sogenannte Geldmarkt betroffen ist. Indirekt wirken sich die Leitzinsen aber schon auf den eher langfristig orientieren Kapitalmarkt und damit auch die Bauzinsen aus. Allerdings reicht meist schon die Ankündigung einer Aktion durch die EZB – und die entsprechenden Kursbewegungen beginnen.
Tatsächlich steigt mit Leitzinssenkungen, und übrigens auch Krisen, der Run auf Staatsanleihen – als sichere Investitionsalternative. Bei solchen Anleihen sinkt die Rendite aber, wenn die Nachfrage immer größer wird. Und sinkende Renditen führen dann auch zu sinkenden Zinsen der sogenannten Pfandbriefe, die meist mit Grundstücken oder Immobilien besichert sind. Pfandbriefe sind das wichtigste Instrument der Banken, um ihre Baukredite zu refinanzieren. Wenn die EZB also die Leitzinsen senkt und Staatsanleihen kauft, drückt sie im Umkehrschluss deren Rendite – was zu günstigeren Zinsen führt – sowohl für Pfandbriefe als auch Immobilienkredite. 
Quelle www.immobilienscout24.de

Keine Mehrwertsteuer auf Immobilienkauf

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung ein Privatkauf ist. Und das bedeutet, dass beim Kauf keine Mehrwertsteuer fällig wird. Also ist klar: Wo keine Steuer erhoben wird, kann auch keine Steuersenkung für eine Ersparnis sorgen. Dass bis Ende des Jahres beim Immobilienkauf einfach ein gewisser Anteil vom Kaufpreis abgezogen wird, funktioniert also nicht. Das ist aber eigentlich eine gute Nachricht: Wenn Sie beim Immobilienkauf 19 (bzw. 16) Prozent Mehrwertsteuer entrichten müssten, würden die Kaufnebenkosten noch einmal ganz schön in die Höhe schnellen. 
Quelle: Immobilienscout

Welche Voraussetzungen müssen für den Hauskaufvertrag erfüllt sein?

Der Kauf der Immobilie kann erst vollzogen werden, wenn die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Diesen kommt in der Regel ebenfalls der Notar nach. Zunächst müssen alle geforderten Genehmigungen vorliegen. Ebenfalls ist die Elimination von etwaigen im Grundbuch eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken nachzuweisen, die durch den Verkäufer auf der Immobilie lasten.

Auf alle Fälle muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Dabei handelt es sich um einen Vermerk, der den Käufer als neuen Eigentümer vorab im Grundbuch registriert. Eine Auflassungsvormerkung dient zum Schutz des Käufers, da der Verkäufer die Immobilie dann nicht mehr anderen Interessenten anbieten kann. Bei bestimmten Immobilien muss außerdem geprüft werden, ob die zuständige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht geltend machend will. Da die Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar in der Regel als rechtsverbindlich gilt, können im Nachhinein keine Änderungen mehr vorgenommen werden.

Vor Abschluss sollte der Hauskaufvertrag entsprechend sorgfältig kontrolliert werden. Beispielsweise überprüft ein Notar in der Regel nicht den Zustand der zu veräußernden Immobilie. Es ist dementsprechend anzuraten, den Hauskaufvertrag auf betreffende Regelungen hin zu begutachten. Quelle www.immobilienscout24.de

Versicherungspflicht für Bauhelfer

Grundsätzlich besteht die Pflicht, etwaige Helfer beitragspflichtig bei der örtlichen Berufsgenossenschaft Bau anzumelden. Dabei sind grundsätzlich sämtliche Personen, die der Bauherr als abhängige Hilfskräfte für die Eigenarbeiten heranzieht von Gesetzeslage her gegen Arbeitsunfälle zu versichern. Und dies unabhängig davon, ob die Bauhelfer dafür etwas bezahlt bekommen oder unentgeltlich aushelfen. Dementsprechend sind demnach Familienangehörige, Verwandte, Nachbarn, Kollegen oder Bekannte als Hilfskräfte anzusehen. Ebenfalls grundsätzlich zum versicherten Personenkreis zählen Mini-Jobber, die vom Bauherren für Bauarbeiten beschäftigt werden. Ihre geleisteten Arbeitsstunden sind unabhängig möglicher Meldepflichten bei der Minijobzentrale nachweis- und daher beitragspflichtig. Da für diese Versicherungspflicht gleichermaßen Ausnahmen und besondere Regelungen bestehen, ist es ratsam, sich bei der Berufsgenossenschaft Bau über die Bedingungen für die Bauhelferversicherung zu informieren.

Quelle www.immobilienscout24.de

Anspruch auf Schadensersatzzahlung

Erhält ein Vermieter ein beschädigtes Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses zurück, hat er sechs Monate Anspruch auf Schadensersatzzahlungen des Mieters. Wenn das Mietverhältnis allerdings noch läuft, hat der Immobilieneigentümer und Vermieter 30 Jahre Anspruch auf diesen Schadensersatz, wie das Landgericht Berlin in einem solchen Fall entschied (Az.: 64 S 51/19). In dem verhandelten Fall stritt sich ein Mieter mit seinem Vermieter vor Gericht über einen Wasserschaden, der dadurch verursacht worden war, dass der Mieter im Badezimmer im Jahre 1981 Fliesen verlegt hat und der Abfluss defekt war. Die Vermieterin stellte Schadensersatzansprüche in Höhe von 40 000 Euro. Das Amtsgericht lehnte zunächst die Klage der Vermieterin ab, da man die alleinige Verantwortung für den Schaden nicht klar dem Mieter zuweisen konnte. Außerdem sei der Schadensersatzanspruch verjährt.

Wohnungsknappheit durch Mietenstopp

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat die derzeitigen Vorschläge des Deutschen Mieterbundes hinsichtlich eines landesweiten Mietenstopps massiv kritisiert. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft befürchtet, dass ein bundesweiter Mietenstopp Deutschland als Investitionsstandort schaden könnte, aber langfristig auch Mietern. Man befürchte, dass die Wohnungsknappheit ansteigen könnte und Modernisierungen sowie Instandhaltungen zum Stehen kommen könnten. „Hier ist auch die Wohnungspolitik gefragt, den Neubau weiter zu fördern. Mehr Investitionen hierzulande werden auch an Bedeutung gewinnen. Auch verfassungsrechtlich scheiden sich die Geister zum Thema Mietendeckel“, so die Immobilienexperten der Gallus Immobilien Konzepte aus München.