Solargesetz für Berlin in 2023 geplant

In der Hauptstadt Berlin soll mithilfe eines Solargesetzes vermieden werden, "dass auf Neubauten keine Solaranlage mitgeplant und installiert wird. Das sind verschenkte Flächen, die wir dringend für die Energiewende benötigen", so erklärte es die Senatorin für Wirtschaft, Energie und Betriebe, Ramona Pop bei der Vorstellung ihrer Pläne Ende 2020. Die Solardachpflicht soll vermutlich auch Anfang 2023 in Kraft treten, sofern das Gesetz verabschiedet wird. Quelle: Immobilienscout24

Gestiegene Rohstoffpreise verteuern den Neubau

Viele Bauunternehmen schlagen Alarm: Gestiegene Rohstoffpreise und verlängerte Lieferzeiten verzögern und verteuern den Neubau derzeit empfindlich. Droht bald Stillstand auf den Baustellen? Welche Folgen hat das für die privaten Bauherr:innen? „Die mangelnde Verfügbarkeit von vielen Baustoffen behindert den Baustellenbetrieb und damit die Gewerke in ihrer Arbeit“, erklärt Marcus Nachbauer, der Vorsitzende der Bundesvereinigung Bauwirtschaft in einer Pressemeldung. Es fehle derzeit offenbar an allem: Rohre für Fundamente, Kunststoffe, Kupfer für Kabel, Folien, Dämmstoffe. Selbst Sand, Stahl und Holz sind knapp.Die Gründe sind wohl in erster Linie direkte Folgen der Corona-Pandemie: Hersteller haben als Reaktion auf die Pandemie ihre Produktion heruntergefahren und kommen jetzt nur schwer mit dem Liefern hinterher. Auch Reedereien haben ihre Kapazitäten zu Beginn der Pandemie heruntergeschraubt und es kommt nun zu langen Wartezeiten für Schiffscontainer. In China und den USA hingegen zieht die Konjunktur nach dem Pandemie-bedingten Stillstand langsam wieder an, was weltweit zu steigenden Preisen und Lieferknappheit führt. Auch andere Zwischenfälle wie die Havarie im Suezkanal vor ein paar Wochen bleiben nicht ohne Auswirkungen.

Die Marktwirtschaft reagiert: Holz aus heimischer Forstwirtschaft wird in großen Mengen nach China und in die USA exportiert, wo die Nachfrage steigt und höhere Preise bezahlt werden. So kostet Holz heute rund 15 bis 20 Prozent mehr als im vergangenen September, berichtet der Tagesspiegel. Die Preise für Betonstahl seien sogar um 30 Prozent gestiegen.

Bei Mineralwolle ist die Lieferzeit von sieben Arbeitstagen auf 12 bis 16 Wochen hochgeschossen, bei einem gleichzeitigen Preisauftrieb von 15 Prozent. Trockenbauprofile kosten über 100 Prozent mehr und Rigips ist sogar um 170 Prozent teurer geworden.

Obwohl die Auftragsbücher voll und Neubauprojekte so profitabel wie lange nicht sind, müssen Unternehmen Kurzarbeit in Erwägung ziehen. Eine paradoxe Situation. Die Preissteigerungen gehen zu Lasten der Betriebe, weil die meisten Kund:innen langfristige Verträge mit ihnen geschlossen haben, die bereits vor den Engpässen unterschrieben wurden. Deshalb haben Bauherr:innen derzeit meist keine Preiserhöhungen zu befürchten.

Sollte die Lieferkrise allerdings anhalten, könnten künftig sowohl Preise steigen als auch Liefertermine korrigiert werden. „Das Handwerk befürchtet, dass die Preise auch nach der Krise nicht mehr auf den alten Stand zurückfallen werden. Die Bauherren müssen sich also auf langfristig deutlich höhere Baukosten einstellen“, erwartet der Bundesverband Farbe, Gestaltung, Bautenschutz.

Die Bundesregierung ist sich der aktuellen Lage bewusst, jedoch sind sich Bund und Länder uneinig, ob und wie der Staat eingreifen sollte. Aus einigen Bundesländern kommen bereits Rufe nach Exportbeschränkungen für Holz, während andere Länder zunächst weiter abwarten wollen und ein staatliches Eingreifen als letztes Mittel der Wahl ansehen. Bei der nächsten Wirtschaftsministerkonferenz im Juni dürften Lösungsansätze für die Baustoffknappheit ein zentrales Thema sein. Quelle: www.immobilienscout24.de

Wohnungsbau steigt weiter

Mietrenditen sinken, Kapazitäten werden ebenso wie Bauland knapp, Baukosten steigen: Das sind die Gründe für ein abgeschwächtes Wachstum im Hochbau. Überall? Nein – der Wohnungsbau ist und bleibt ein Wachstumsmotor für die Branche.  Die Berater von EY Parthenon machen in ihrer Ende Mai veröffentlichten Hochbauprognose für 2021 eines klar: Überall hat sich das Wachstum im Jahr 2020 im Vergleich zu 2019 abgeschwächt, außer im Wohnungsbau. Bei Wirtschaftsgebäuden sank die Neubaurate etwa um -3,5 Prozent. EY Parthenon macht dafür vor allem die Corona-Pandemie verantwortlich: Angesichts geschlossener Geschäfte und einer heruntergefahrenen Wirtschaft hatten Gewerbetreibende wenig Ambitionen, zu renovieren oder in neue Gebäude zu investieren.
 
Neubauraten für Wohngebäude weiter gestiegen
Anders im Wohnungsbau. Bei den Geschosswohnungen stieg die Neubaurate um +3,0 Prozent und beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern ging es um +1,5 Prozent nach oben. Die Neubaupreise stiegen um 1,5 Prozent und liegen damit im betrachteten Zeitraum deutlich oberhalb der Inflationsrate.
Kapazitätsengpässe und Rohstoffpreis befeuerten diese Entwicklung. Die meisten Bauunternehmen arbeiteten 2020 an der Kapazitätsgrenze, auch wenn im zweiten Quartal nach Bekanntwerden der Pandemie die Neuaufträge zunächst einbrachen. Quelle: https://www.immobilienscout24.de

Was Vermieter vom Immobilienprofi lernen können

Deutsche Vermögensmanager setzen beim Reporting und bei der Steuerung der Wohnungsportfolios zunehmend auf international übliche Kennzahlen. Als besonders wichtig wird der Studie zufolge der laufende Cashflow und der Internal Rate of Return (IRR) gewertet. Als Ertrags- und Risikokennzahlen stehen die Leerstandsrate, die Mietentwicklung sowie die Veränderung bei Mietrückständen im besonderen Fokus. Die wichtigste Marktkennzahl ist die vor Ort erzielbare Miete – sowohl die Marktmiete als auch die nach Mietspiegel mögliche Höhe. Die meisten Kennzahlen können auch private Anleger bei der Kaufentscheidung und Bewertung von Immobilien verwenden. So gibt die Leerstandsrate vor Ort Aufschluss über das Mietausfallrisiko und einen Anhaltspunkt über den Aufwand für die Wiedervermietung einer Wohnung. Vor allem sind aber Marktmiete und die nach dem Mietspiegel erlaubte Miethöhe im Verhältnis zum Kaufpreis ein wichtiges Kriterium, ob sich das Objekt rechnet und ob es marktgerecht vermietet ist.

Aber auch auf die von den Profis als relevant erachteten Trends sollten private Wohnungseigentümer achten. So sehen professionelle Bestandshalter und Asset Manager in dem demografischen Wandel den wichtigsten Bestimmungsfaktor für das Vermögens-Management von Wohnimmobilien. Es folgen die Themen "Schere zwischen Arm und Reich", "Pluralität der Lebenskonzepte" und "Klimaschutz". Quelle: Immobilienscout

Internationale Investoren weiterhin interessiert am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Der deutsche Wohnungsmarkt zieht zunehmend internationale Investoren an. Damit verbunden ist eine Anpassung an internationale Standards und eine Professionalisierung. Eine Studie zeigt nun, worauf die großen Wohnungsbestandshalter achten. Auch private Vermieter können davon profitieren. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zieht laut der Studie „Real Estate Asset Management 2013“ von Ernst & Young (EY) Real Estate und Corpus Sireo Asset Management Residential weiterhin internationale Investoren an. „Gute Fundamentaldaten und ein ausgeprägter Mietmarkt machen Deutschland anhaltend attraktiv für Wohnimmobilien­Investoren“, sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate. Für die Studie wurden die Manager von 33 großen Vermögensverwaltungsunternehmen und Wohnungsbestandshalter mit einem betreuten Immobilienvermögen von insgesamt 33 Milliarden Euro befragt. Quelle: immobilienscout24

Studentenstädte beliebter denn je am Immobilienmarkt

Noch größer ist allerdings die Zeitspanne in kleineren Studentenstädten: In Freiburg, Heidelberg und Augsburg sind die Immobilienpreise um rund 200.000 Euro in den vergangenen zehn Jahren gestiegen – entsprechend wirkt sich das auf den Zeitraum aus, der nötig wäre, um diese Gewinne mittels Mieteinnahmen zu generieren. Für Freiburg veranschlagt Immowelt hier 34 Jahre, für Heidelberg 32 und für Augsburg 30 Jahre.  

Deutlich geringer fiel der Gewinn dagegen im äußersten Westen und Osten des Landes aus. So würden Hausverkäufer in Oberhausen „nur“ auf einen Gewinn in Höhe von 18.000 Euro kommen, in Duisburg kämen sie auf 35.000, in Chemnitz auf 37.000 Euro. Allerdings gebe es Ausnahmen, teilen die Immowelt-Analysten mit: So seien beispielsweise in Essen bereits Gewinne von 70.000 Euro möglich, in der sächsischen Metropolen Leipzig  sogar von knapp 100.000 Euro.Quelle: procontra-online.de

Eigenkapital am Immobilienmarkt ist knapp

Der Immobilienmarkt in Deutschland sei von zwei diametralen Entwicklungen geprägt. Einerseits seien die Zinsen für Hypothekendarlehen von 2011 bis heute von 4 Prozent auf unter 1 Prozent gefallen – was Kreditraten und Zinskosten deutlich minimiert. Anderseits hätten sich die Kaufpreise für Immobilien besonders in gefragten Lagen deutlich erhöht. „Die positive Zinseffekte wiegen für viele Menschen die Preissteigerungen nicht mehr auf. Laut Erhebung sind 55 Prozent der Meinung, dass der Kauf von Häusern und Wohnungen in den letzten Jahren schwieriger geworden ist“, betont Utrecht.

Vor allem die Kaufnebenkosten – also Immobilienmaklergebühr, Grunderwerbsteuer und Notarkosten – stellten eine enorme Hürde bei der Finanzierung dar. Der Grund: Gerade die Kaufnebenkosten würden mehrheitlich mit Eigenkapital bestritten. In manchen Bundesländern lägen diese sogenannten „Nebenkosten“ bei mehr als 10 Prozent. Wie groß das Problem ist, beschreibt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Rund 30.000 Euro Kaufnebenkosten seien heutzutage normal. Und Voigtländer ergänzt: „Die hat kaum jemand.“ In diesem Fall müsste die Bank 110 Prozent finanzieren, also einen Kredit für das Eigenheim und die Kaufnebenkosten gewähren. Das dürfte in den meisten Fällen utopisch sein. Wohl nur Beamte mit sicherem Einkommen oder Menschen mit anderen Sicherheiten leihen Banken so viel Geld.Quelle: www.procontra-online.de

Berliner Mietspiegel 2021 ist da

Der neue Mietspiegel wurde dieses Mal durch einen Preisindex (Teuerungsrate) fortgeschrieben, da wegen des "Berliner Mietendeckels" keine realen Mieten einfließen konnten.  Der Preisanstieg gegenüber dem Mietspiegel beträgt daher nur 1,1 %. und liegt nun im Durchschnitt bei 6,69 €/qm im Jahr 2021 (statt 6,72 €/qm in 2019). 

Spitzenwerte bis zu 13 €/qm für einfache Wohnlagen 

Ein genauer Blick in die Mietentabelle kann sich lohnen, denn die Mieten variieren stark.

So beträgt die Vergleichsmiete für eine kleine Altbauwohnung  (bis 1918, unter 40 qm) in einfacher  Wohnlage bis zu 13,11 €/qm. Für die gleiche Wohnung in guter Wohnlage werden sogar bis zu 14,39 €/qm ausgewiesen.  Gute Werte erzielt z. B. auch eine kleine 2-Zimmer Neubauwohnung (ab Baujahr 2003) von knapp 60 qm in einfacher Wohnlage: der Höchstwert liegt bei 15,28 €/qm.

Wo ist die Miete in Berlin eher günstig?

Wohngebäude der Baualtersgruppe 1965-1972 weisen deutlich geringere Werte aus: eine 90 qm große Wohnung in einfacher oder mittlerer Wohnlage liegt bei ca. 5,50 €/qm. Gleiches gilt für die Ostberliner Bauten (1973-1990): auch hier sind die Mietwerte sehr gering (um die 5,30 €/qm).

Mieterhöhungen per Mietspiegel - was müssen Vermieter:innen beachten?

Seit dem Wegfall des "Berliner Mietendeckels" können wieder reguläre Mieterhöhungen (§§ 558 ff. BGB) zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durchgeführt werden.

Dazu ist wie folgt vorzugehen:

1. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete per Mietspiegel Berlin 2021

2. Fertigung einer formell & inhaltlich korrekten Mieterhöhungserklärung 

Die Durchführung einer Mieterhöhung ist hinsichtlich der Miethöhe als auch der einzuhaltenden Fristen streng geregelt! Quelle:

Wichtiger Hinweis

Mieterhöhungen sind sehr häufig Gegenstand der rechtlichen Überprüfung; die Fehlerquote ist eher hoch. 

Informieren Sie sich rechtzeitig bezüglich einer Mieterhöhungsmöglichkeit im bestehenden Mietverhältnis. 

Das erspart weitere Diskussionen & Ärger um die richtige Miethöhe. 

Neuvermietung  - meistens Mietspiegelwert + 10 %

Auch in Berlin gilt nun wieder die „Mietpreisbremse“: bei einer Vermietung darf die Vertragsmiete grundsätzlich max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel Berlin 2021) liegen (§§ 556d ff. BGB).  Hierzu gibt es jedoch einige Ausnahmen. Quelle: www.immobilienscout24.de

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Baulandmobilisierungsgesetz: Verpasste Chance zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen bedauert die Zustimmung des Bundesrates zum sogenannten Baulandmobilisierungsgesetz. „Niemand sollte erwarten, dass dieses Gesetz die Wohnungsnot beheben wird“, erklärte BFW-Präsident Andreas Ibel in Berlin. Das Baulandmobilisierungsgesetz werde zum Bremsklotz für bezahlbares Wohnen, statt wirkungsvoll neues Bauland zu schaffen.
„Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind schon jetzt zu kompliziert, zu lähmend und werden es durch das neue Gesetz umso mehr. Im vergangenen Jahr gab es einen Überhang von fast 780.000 Wohnungen, die zwar genehmigt aber noch nicht fertiggestellt wurden. Das ist der höchste Stand seit mehr als 20 Jahren“, so Ibel. Er beruft sich auf die Zahlen zu den Baufertigstellungen, die das Statistische Bundesamt in dieser Woche veröffentlicht hatte. Der BFW-Präsident fügt hinzu: „Nun erschwert das Baulandmobilisierungsgesetz durch neue Auflagen den Wohnungsbau noch zusätzlich und benachteiligt systematisch die privaten Unternehmen.“

Ibel fordert von der künftigen Bundesregierung eine Kraftanstrengung, um das Wohnraumangebot vor allem in den Metropolen auszuweiten: „Das nun verabschiedete Gesetz verhindert das, was die Politik eigentlich erreichen will. Die Menschen in unserem Land brauchen Wohnungen und keine leeren Versprechen“, sagte der BFW-Präsident. Außerdem werde die für die Altersvorsorge dringend notwendige Eigentumsbildung durch das neue Gesetz verhindert. „Die Neuregelung beim Umwandlungsverbot schafft keine einzige neue Wohnung. Stattdessen wird der Erwerb von bezahlbaren Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern noch weiter erschwert“, so Ibel.

„Es geht darum, aktiv mehr Bauland auszuweisen und die Planungsverfahren zu verkürzen. Regulierungen müssen abgebaut und nicht verschärft werden. Nur so kann die Politik in unserem Land bezahlbares Wohnen langfristig sicherstellen“, erklärte der BFW-Präsident.Quelle: www.konii.de