Dienstag, 30. November 2021

Forderung nach bundesweiten Mietenstopp im Koalitionsvertrag

Mietpreisbegrenzung „light“ bei Weitem nicht ausreichend

(dmb) „Eine Absenkung der Kappungsgrenze auf eine Prozentzahl im niedrigen zweistelligen oder oberen einstelligen Bereich ist bei Weitem nicht ausreichend, um Mieter:innen in Deutschland vor immer weiter steigenden Mieten und den damit verbundenen enormen Wohnkostenbelastungen wirksam zu schützen,“ kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, einen Pressebericht von Business Insider. Danach haben sich die Ampel-Parteien nicht auf eine bundesweite Mietpreisbremse geeinigt. Stattdessen sollen sich die Fachpolitiker auf eine Absenkung der Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten von derzeit 5 Prozent pro Jahr auf 2,5 Prozent bis 4 Prozent pro Jahr verständigt haben.

Aktuell können Mieten um 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 Prozent in drei Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze), solange sie noch unter der Miete liegen, die für vergleichbaren Wohnraum vor Ort bezahlt wird. Die genaue Prozentzahl für die abgesenkte Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten müsse laut Pressebericht noch verhandelt werden - 3 bis 3,5 Prozent pro Jahr seien aber wahrscheinlich, sprich: Die Miete dürfte statt um 15 Prozent in drei Jahren, “nur“ noch um 9 Prozent, maximal um 10,5 Prozent in drei Jahren steigen.

Sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten steigen seit Jahren. In München werden laut Forschungs- und Beratungsinstitut empirica 18,78 Euro pro Quadratmeter bei der Anmietung einer Wohnung fällig, in Frankfurt am Main 15,85 Euro pro Quadratmeter und in Stuttgart beträgt die inserierte Angebotsmiete 14,62 Euro für den Quadratmeter. In den letzten Jahren kannten die Mieten in Deutschland nur eine Richtung, nämlich nach oben. Gerade in den Großstädten erhöhten sich die Mietpreise immens. In Berlin stiegen die Mieten zwischen 2009 und 2019 um mehr als 100 Prozent. Steigende Mieten sind allerdings kein rein städtisches Phänomen. In den vergangenen Jahren lässt sich deutschlandweit ein Ansteigen der Mieten beobachten. Auch die Mieten im Bestand sind weiter angestiegen. Laut Wohn-Preisspiegel 2021/2022 des Immobilienverband IVD verzeichneten insbesondere Mittelstädte (20.000 bis 100.000 Einwohner) Preisanstiege um 4,1 Prozent im mittleren Wohnwert und Kleinstädte (5.000 bis 20.000 Einwohner) um 5,1 Prozent. 

Die Mietbelastung in deutschen Städten ist zu hoch – fast die Hälfte aller Mieterinnen und Mieter zahlen mehr als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für ihre Warmmiete und sind damit finanziell überlastet. Da die Mietbelastungsquote mit sinkendem Einkommen steigt, zahlen knapp 26 Prozent der Haushalte in den 77 deutschen Großstädten bereits mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Warmmiete. Fast 12 Prozent aller Mieter:innen müssen sogar über 50 Prozent ihres Einkommens für die Wohnkosten entrichten. Dabei sind eventuelle Sozialtransfers und Wohngeld schon berücksichtigt, die Ausgaben für die steigenden Strom- und CO2-Preise dagegen nicht. „Sich in einer solch angespannten Situation für die Mehrheit der Menschen in Deutschland nur auf eine marginale Absenkung der Kappungsgrenze für die Erhöhung der Bestandmieten zu einigen, wäre ein Schlag ins Gesicht vieler Mieterinnen und Mieter in Deutschland, die den Versprechungen für einen besseren Mieterschutz im Wahlkampf Glauben geschenkt haben“, so Siebenkotten. 

Der Mieterbund fordert einen sechsjährigen Mietenstopp im Bestand, eine scharfe Mietpreisbremse für die Neuvermietung, die Bestrafung des Mietwuchers und die Abschaffung der Modernisierungsumlage. „Nur so kann effektiver Mieterschutz im Miethöherecht funktionieren. Die im Wahlkampf öffentlichkeitswirksam verkündeten Mieterschutzversprechen müssen jetzt auch in die Tat umgesetzt werden“, fordert Siebenkotten. „Alles andere wäre Augenwischerei!“.

Die DMB-Forderungen für einen Mietenstopp und ein starkes Mietrecht haben Bundesdirektorin Dr. Melanie Weber-Moritz und Präsident Lukas Siebenkotten heute in einem an die Verhandlungsführer persönlich adressierten Schreiben formuliert und die Verantwortlichen an die Einlösung der Wahlkampfversprechen erinnert. “Wir hoffen, dass unser dringender Appell Wirkung zeigt“, so Siebenkotten. Quelle: mieterbund

Donnerstag, 25. November 2021

Keine Betriebskostennachzahlung ohne Aufschlüsselung der Kosten

In einer Hamburger Wohnung wurde um die Abrechnung der Betriebskosten gestritten. Den Streit ausgelöst hat eine Nachforderung unter der Position “sonstige Betriebskosten”.

Im Mietvertrag ist unter der Position „sonstige Betriebskosten“ die Umlage einer bunten Mischung von Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung bis zu diversen Wartungskosten vereinbart. Für das Jahr 2014 wies die Vermietpartei unter „sonstige Betriebskosten“ einen bestimmten Betrag aus, ohne ihn näher aufzuschlüsseln. 

Daraufhin weigert sich die Mietpartei die geforderte Nachzahlung zu leisten mit der Begründung, die Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam. Die sonstigen Betriebskosten hätten nach Kostenarten aufgeschlüsselt werden müssen. Der Streit nimmt seinen Weg durch die gerichtlichen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof.

Keine Nachzahlung ohne Aufschlüsselung der Kosten

 Das oberste Gericht stellt klar: Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist immer dann erforderlich, wenn die einzelnen abgerechneten Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Das ist im konkreten Streit ganz eindeutig der Fall. Die Trinkwasseruntersuchung hat nichts mit der Dachrinnenreinigung zu tun. Daher hätten hier die einzelnen Kostenarten angegeben und es hätte genau aufgeschlüsselt werden müssen, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind.  Ein enger Zusammenhang besteht hingegen grundsätzlich bei den Kosten innerhalb der einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges. Daher hat der BGH die Abrechnung der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter „Versicherungen“ zugelassen.  (BGH, Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19) Quelle: immobilienscout24.de










Dienstag, 23. November 2021

Sanierungspflicht für vernachlässigte Wohnimmobilien

Immobilien einfach dem Verfall preisgeben, wenn die Sanierung für Eigentümergemeinschaften zu teuer wird? Das geht nicht, entschied der BGH kürzlich, konkret für ein Parkhaus in Augsburg. Das Urteil besitzt aber auch für Wohngebäude Relevanz.

Seit Jahren sorgte das verfallene Augsburger Parkhaus in der lokalen Presse für Schlagzeilen und beschäftigte darüber hinaus die Gerichte. Die elfstöckige Immobilie mit 550 Stellplätzen gehört mehreren Eigentümer:innen. Eine Partei – eine GmbH – will ihre drei Etagen weiterhin an ein Hotel vermieten und daher sanieren, die andere Partei will abreißen. Es passierte weder das eine noch das andere. Das Gebäude verfiel immer mehr.

Hohe Sanierungskosten spielen keine Rolle 

2013 schloss die Parkhausverwaltung den Elfgeschosser weitgehend mit dem Hinweis auf statische und brandschutztechnische Mängel. Dennoch entschied sich die Eigentümergemeinschaft gegen eine gemeinsame Sanierung. Die sanierungswillige GmbH mit ihren drei Etagen wurde einfach überstimmt. Auf eigene Kosten sanieren, das wollte sie nicht und zog daher vor Gericht.Bei den bayerischen Richter:innen fanden die Vertreter:innen der GmbH keine Unterstützung. Sie waren der Ansicht, dass laut Ausnahmeklausel § 22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG) die Sanierungspflicht entfalle, wenn ein Gebäude „zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört“ sei. Die Ursache der Baufälligkeit spiele dabei keine Rolle. Das traf im konkreten Fall zu. Denn im sanierten Zustand wäre das Parkhaus rund 3,6 Millionen Euro wert. Die Sanierungskosten würden sich aber auf rund 4,9 Millionen Euro belaufen. Jetzt haben die höchsten Richter gesprochen. Der BGH stellte klar, dass Immobilienbesitzer auch dann zur Sanierung ihres Besitzes verpflichtet seien, wenn das teurer ist als der eigentliche Wert der Immobilie. Selbst wenn einzelne Eigentümer:innen mit der Sanierung wirtschaftlich überfordert wären, dürfe nicht darauf verzichtet werden.  


Urteil gilt auch für vernachlässigte Wohnimmobilien  

Paragraf 22 WEG räume zwar Ausnahmen ein, doch die gelten nur, wenn die Immobilie durch Brand, Überflutung oder eine Explosion zerstört worden sei. Davon könne beim Augsburger Parkhaus nicht die Rede sein. Die zuständige Richterin betonte gleichzeitig, dass ihre Rechtsprechung auch für heruntergekommene Immobilien gelte, in denen sich Wohnungen befinden.  Damit schloss der BGH eine Gesetzeslücke, deren Auswirkungen künftig auch  Wohnungseigentümer:innen zu spüren bekommen könnten, die einen Sanierungsstau auf die leichte Schulter nehmen. Ihre vermeintliche Idee, eines Tages unter Berufung auf die § 22 WEG das gesamte Haus gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer:innen abreißen zu können, ist ausgeträumt.   (BGH-Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20)Quelle: immobilienscout24.de

Donnerstag, 18. November 2021

Vorteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

Ein Vorteil des Kaufs eines Mehrfamilienhauses ist die hohe Rendite, die erwirtschaftet werden kann. Dadurch, dass die einzelnen Wohnungen immer wieder den Marktpreisen angepasst werden können, sind Renditen von 10 % und mehr möglich.

Zusätzlich sind Sie bei einem Mehrfamilienhaus nicht auf einen einzelnen Mieter angewiesen, sodass ein Totalausfall der Mieteinnahmen drohen könnte. Das Risiko verteilt sich auf mehrere Mieter, was für Sie in dieser Hinsicht mehr Sicherheit bedeutet. Gleichzeitig sind mit vielen Mietern aber auch steigende Risiken verbunden.

 

Dienstag, 16. November 2021

Eine Immobilie als Geldanlage

Beginnen Sie so früh wie möglich mit der Investition in eine Immobilie. Denn je eher Sie ein Objekt finanziert haben, desto schneller können Sie von Ihrer Rendite profitieren.

  • Investieren Sie, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind. Seit 2015 haben wir eine anhaltende Niedrigzinsphase - ein günstiger Moment für einen Immobilienkauf.
  • Mehrfamilienhäuser ideale Anlageobjekte, wenn Sie die Geldanlage nach der maximal zu erzielenden Rendite auswählen. Durch mehrfache Mieteinnahmen können Sie direkt Einfluss auf die Rendite nehmen. Allerdings erzeugt ein Mehrfamilienhaus einen höheren Verwaltungsaufwand.
  • Wenn Sie den Aufwand scheuen und auf Rendite verzichten können, sollten Sie sich zunächst für eine Eigentumswohnung entscheiden.
  • Beabsichtigen Sie, Ihre Rendite vor allem durch den späteren Verkauf zu erzielen, lohnt sich die Investition in ein Einfamilienhaus. Hier ist es vor allem das Grundstück, das je nach Lage die meiste Wertsteigerung erfahren kann.
  • Je nach Region und Mikrolage sind mit einer Immobilie Renditen von bis zu acht Prozent möglich - wenn Sie als Anleger optimal wirtschaften. Eine Investition in eine Immobilie ist aber immer mit Risiken verbunden. So spielen zum Beispiel Renovierungskosten ebenso eine Rolle wie potentielle Leerstände oder Steuerzahlungen. Quelle: financescout24

Donnerstag, 11. November 2021

Baubeschreibung: wichtiges Dokument

Für alle, die ein Haus bauen, ist die Baubeschreibung von sehr großer Wichtigkeit: Hier wird der Leistungsgegenstand definiert. Detaillierte Angaben helfen dabei, den Umfang, die Qualität, die Ausstattung des zu bauenden Hauses zu beurteilen. Auch das Preis-Leistungs-Verhältnis kann nur mittels einer aussagekräftigen Baubeschreibung beurteilt und unterschiedliche Anbieter und Haushersteller anhand der Baubeschreibung vergleichen werden. Seit 2018 gelten klare Richtlinien für den Aufbau und Informationsgehalt von Baubeschreibungen – der Baurechtsreform sei Dank. Zuvor waren die Baubeschreibungen eher "nice to have" und hatten mehr einen Empfehlungscharakter.
Der BSB rät:
„Wer vor dem Bau auf Nummer sicher gehen will, lässt den gesamten Bauvertag, inklusive der Baubeschreibung, der Leistungs- und Nachtragsangebote und der AGBs des Hausanbieters vor der Unterschrift von einem unabhängigen Fachanwalt und Sachverständigen prüfen.“

Dienstag, 9. November 2021

Anbau: Baugenehmigung oft erforderlich

Wird ein bereits bestehendes Gebäude baulich erweitert, spricht man bei Maßnahmen und Ergebnis von einem Anbau. 

Der Begriff Anbau findet in zweierlei Hinsicht Anwendung. Zum einen wird damit eine bauliche Maßnahme bezeichnet, die dazu dient, bei einem bereits fertiggestellten Gebäude die Nutzfläche zu vergrößern. Zugleich wird mit Anbau aber auch das Ergebnis dieser Baumaßnahme, also der neu entstandene Gebäudeteil, bezeichnet. Um einen Anbau durchführen zu können, müssen Hausbesitzer eine Baugenehmigung einholen. Darüber hinaus gelten für den Anbau bestimmte Vorschriften des öffentlichen Baurechts. Für die Einstufung eines Gebäudeteils als Anbau ist es erforderlich, dass dieser direkt mit dem bereits bestehenden Gebäude verbunden ist. Ein Anbau wird in der Regel vorgenommen, wenn die Wohn- und Nutzfläche des ursprünglichen Gebäudes zu klein geworden ist. Aber auch ein Anbau in Form eines Balkons oder Vordaches ist nachträglich möglich, sofern die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Für einen Anbau ist unter Umständen eine Baugenehmigung erforderlich. Mitunter reicht jedoch auch eine einfache Mitteilung auf der Grundlage eines Architektenentwurfs. In wieder anderen Fällen können Hausbesitzer sofort mit ihrem Anbau loslegen. Aufschluss darüber, was im konkreten Einzelfall erforderlich ist, geben die jeweiligen Bauvorschriften. Gerade bei größeren Anbauten sollte jedoch ein Architekt zurate gezogen oder das zuständige Bauaufsichtsamt zu den baurechtlichen Vorgaben konsultiert werden, um spätere Schwierigkeiten aufgrund von baurechtswidrigen Zuständen zu vermeiden.

Mit einem Anbau kann die Nutzfläche eines Gebäudes vergrößert werden. Allerdings ist das Machbare in vielen Fällen durch das öffentliche Baurecht eingeschränkt. Unter anderem ist im Bebauungsplan festgelegt, wie viele Geschosse ein Gebäude in der jeweiligen Ortschaft aufweisen darf. Ist hier etwa eine eingeschossige Bauweise vorgesehen, so darf die Grundfläche der zweiten Etage höchstens zwei Drittel der Fläche des Untergeschosses aufweisen. Da die Bauverordnungen von Bundesland zu Bundesland verschieden sind, sollten Bauherren die jeweilige Bauordnung konsultieren, wenn sie einen Anbau planen. Dies gilt auch für die Mindesthöhe eines Anbaus. So beträgt beispielsweise die Mindesthöhe von Aufenthaltsräumen unter dem Dach in Bayern, Hessen und Niedersachsen 2,20 Meter. Und diese Vorgabe muss für mindestens 50 Prozent der betroffenen Grundfläche eingehalten werden. Bauherren in Brandenburg, Berlin und Sachsen müssen beim Anbau eines Aufenthaltsraumes unter dem Dach sogar eine Mindesthöhe von 2,30 Meter einhalten.Quelle: Immobilienscout

Donnerstag, 4. November 2021

Preisblasen sind latente Bedrohungen

Was tun, wenn die Blase platzt? Für Immobilienbesitzer sind sie eine Bedrohung wie vielleicht das berühmte Damoklesschwert.  Das Empirica-Forschungsinstitut schreibt dazu: „Gefährlich wird eine Blase erst, wenn sie platzt, dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren.“ Eine platzende Immobilienblase kann für all jene positiv sein, die kaufen wollen: Sie könnten günstiger an Immobilien herankommen. Für alle, die eine Immobilie besitzen, ist das ein Problem, weil dann ihr Haus oder ihre Wohnung schlagartig weniger wert sind – der über mehrere Jahre aufgebaute Wertzuwachs wird vielleicht vernichtet. Preisblasen sind wie ein Damoklesschwert, weil man ihr Platzen nicht rechtzeitig erkennt – sondern erst, wenn es bereits passiert ist. Blasengefahr nicht nur in den Metropolen  Anzeichen gibt es einige: zum Beispiel die Entkopplung der Kaufpreise von den Mieten. Das Berliner Softwareunternehmen 21st Real Estate veröffentlichte im August in einer Studie mehrere Verdachtsmomente, die auf Preisblasen am Wohnungsmarkt hindeuten. Wenn die Mieten nicht im gleichen Verhältnis wie die Kaufpreise steigen, lohnt sich der Kauf aus Anlegersicht nicht mehr. Dann dauert es zu lange, bis der Preis in Form von Mietzahlungen wieder hereingeholt ist. Die Studienautoren erklären, dass sich die Gefahr von Preisblasen im Vergleich zu 2017 von einem Anteil von fünf Prozent auf heute 20,3 Prozent erhöht habe. Diese Tendenz zur Blasenbildung habe sich seit Beginn der Corona-Pandemie verstärkt, insbesondere in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In Frankfurt am Main und Berlin habe sich die Lage entspannt. In vielen größeren, sogenannten B-Städten und auch in den eher regional bedeutsamen C-Städten nimmt die Preisblasengefahr gemäß 21st Real Estate ebenfalls ab. In allen anderen Städten und Gemeinden steigt die Blasengefahr allerdings wieder. Quelle: immobilienscout24

Dienstag, 2. November 2021

Baulandpreise im Allzeithoch

Alle Jahre wieder veröffentlicht das Statistische Bundesamt (Destatis) die Statistik über die Baulandpreise des vergangenen Jahres. Und Jahr für Jahr gibt es immer neue Höchstmarken zu vermelden. So auch für 2020. „Bauland war in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020“, so steht es in der offiziellen Pressemeldung von Ende August. Im vergangenen Jahr lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 199 Euro. Das ist eine Preissteigerung von über 50 Prozent im Vergleich zum Wert von 2010 (130 Euro). Die höchsten Baulandpreise sind in Bayern (349 Euro) und Baden-Württemberg (245 Euro) fällig – am günstigen können Bauleute in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern Land erwerben – für 46 bis 63 Euro pro Quadratmeter. Der aufgerufene Preis erhöht sich, je mehr Einwohner:innen in einem Gebiet leben. Der Unterschied zwischen Wohngebieten mit bis zu 2000 Einwohner:innen und den 14 größten Städten des Landes liegt durchschnittlich beim Faktor 17 (71 Euro auf dem Land zu 1213 Euro in der Großstadt). Quelle: immobilienscout24