Betriebskosten in der Energiekrise

Haus & Grund Hessen rät Vermietern und Mietern zum offenen Gespräch

(Frankfurt am Main) - Steigende Energiepreise lassen Vermieter und Mieter sorgenvoll auf die monatlichen Abschläge für die Betriebskosten blicken. Denn mitunter überschreiten die tatsächlichen Kosten inzwischen deutlich die mit der letzten Nebenkostenabrechnung kalkulierten Vorauszahlungen. "Besprechen Sie offen, ob die vereinbarten Abschläge zur aktuellen Kostenentwicklung passen, und suchen Sie gemeinsam nach Wegen, mögliche Folgen für alle Beteiligten so gering wie möglich zu halten", rät Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen, Mietern und Vermietern gleichermaßen.

Niemand weiß, wie sich die Energiepreise in der nächsten Zeit entwickeln werden. Doch es steht fest: Öl, Gas und Strom müssen bezahlt werden, wie teuer sie auch sind. Und ein niedriger monatlicher Abschlag gibt Mietern nur eine trügerische Sicherheit - denn je weiter er von den tatsächlichen Kosten entfernt ist, umso höher fällt bei der Abrechnung die Nachzahlung aus.

Generell können Vermieter den Betrag der Vorauszahlung erhöhen, wenn die Bilanz des vorangegangenen Jahres eine Nachzahlung ergab. Dann können sie den monatlichen Anteil der Nachzahlung auf die künftige Vorauszahlung aufschlagen. Die aktuelle Sorge vor weiter steigenden Energiepreisen reicht aber als Grund für Vermieter nicht aus, die Vorauszahlung anzuheben, so Ehrhardt.

"Aus unserer Beratungspraxis wissen wir jedoch, dass viele Mieter Verständnis für die Situation ihrer Vermieter haben - wenn sie denn von den Ausmaßen der Kostenveränderungen erfahren." Der Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen rät zum offenen Gespräch über die aktuelle Situation. Das sollte nicht nur geführt werden, wenn die vom Vermieter abgeschlossenen Versorgungsverträge eine Besorgnis erregende Kostensteigerung für die Mieter bedeuten. Auch die gute Nachricht, dass sie mit den vereinbarten Abschlägen abgedeckt werden, kann Vertrauen bilden. Denn: "Beide haben kein Interesse an unerfreulichen Überraschungen in Form von exorbitant hohen Nachzahlungen für das Vorjahr - die Vermieter dann möglicherweise nicht oder nicht zeitnah begleichen können." Quelle www.verbaende.com

 

 

 

 

 

 

 

 

Mieter:innen haben Anspruch auf Genehmigung der Solaranlage

Vermieter:innen dürfen ohne triftigen Grund die Installation einer Solaranlage auf dem Balkon nicht untersagen. Voraussetzung für die Genehmigung sei allerdings, dass die Anlage baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht rückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist. Natürlich dürfe auch keine Brand- oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgehen.

(Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20)

Rückgang bei Hypothekendarlehen an Bauherren und Wohnungskäufer

Die deutschen Lebensversicherer haben im vergangenen Jahr weniger Hypothekendarlehen ausgezahlt. Nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) dürfte die Corona-Krise die Ursache dafür sein. Die Gesamtsumme der bewilligten, aber noch nicht ausgezahlten Darlehen nahm hingegen zu.

„Die ausgezahlten Darlehen an Bauherren und Wohnungskäufer gingen 2021 zum Vorjahr um gut 14 Prozent auf rund 8,6 Mrd. Euro zurück. Corona hat für Verzögerungen der Bautätigkeit und Verunsicherung von Bauherrinnen und Bauherren gesorgt. Somit wurden bereits zugesagte Darlehen später abgerufen“, sagt GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. Weiter unter versicherungswirtschaft-heute.de

Rauchwarnmelder: Mieterhöhung wegen Modernisierung möglich

In einer Mietwohnung können die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelegt werden. Allerdings könnte eine Mieterhöhung wegen Modernisierung in Frage kommen.

Die Anmiet- sowie Anschaffungskosten von Rauchwarnmeldern stellen keine Betriebskosten dar. Denn Anschaffungskosten sind grundsätzlich nicht auf Mieter:innen umlegbar. Allerdings öffneten die Richter dem Vermieter auch ein Hintertürchen.  

Nach Auffassung der Richter bestehe für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete infolge von Modernisierung zu erhöhen. Da es sich bei der Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern um eine nachträgliche Verbesserung gemäß § 555 b Nr. 4 und 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) handle, komme eine Modernisierungsmieterhöhung entsprechend § 559 BGB in Betracht. Amtsgericht Landshut, Urteil vom 05.12.2019 - 3 C 1511/19 -Quelle: Immobilienscout

Unternehmensberater Michael Oehme über die drohende Überhitzung am Schweizer Immobilienmarkts

Glaubt man der Presse, ist in der Schweiz der Traum vom Eigenheim für viele geplatzt. Diese Aussage, so plakativ sie ist, ist aber falsch. In wie kaum einem anderen Land „regiert“ in der Schweiz das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Das gilt auch für den Immobiliensektor. Wichtig ist, dass diese Nachfragesteigerung – anders als beispielsweise in Deutschland – ausschließlich ausgelöst wird durch Menschen, die in der Schweiz leben oder dorthin „siedeln“, wie es im Schwyzerdütschen heißt. Denn nur die dürfen Immobilien zu Wohnzwecken in der Schweiz kaufen. „Auch wenn also die Preise für Immobilien in der Schweiz in den letzten beiden Jahren deutlich gestiegen sind, besteht keine Besorgnis wegen einer möglichen Überhitzung. Schauen wir uns die Gründe dafür an“, sagt Unternehmensberater Michael Oehme.

 

 

Unternehmensberater Michael Oehme: Eigentum als Privileg?

„Ein eigenes Haus mit Garten – das bleibt für den Großteil der Bevölkerung unerreichbar, wie eine Studie der Raiffeisen zeigt. Grund sind die steigenden Preise“, schreibt 20min Schweiz. Die Redakteure beziehen sich dabei auf Veröffentlichungen von Martin Neff, dem Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Danach stiegen die Preise für Immobilien in der Schweiz seit rund 20 Jahren. Und ein Ende sei nicht in Sicht. Daher könne sich ein Großteil der Bevölkerung eine eigene Immobilie nicht mehr leisten. Trotz dieser Dynamik gäbe es aber laut der Bank kein Platzen einer Blase. Denn die derzeitigen Preise seien dank der starken Aufwärtsdynamik klar begründbar und nicht das Resultat von Spekulationen, lässt sich sogar Heinz Huber, CEO von Raiffeisen in mehreren Beiträgen zitieren. Fakt ist: In der Schweiz steigen die Immobilienpreise. Dass sich weite Teile der Bevölkerung dies nicht mehr leisten können, mag richtig sein, wie wir nachfolgend aufzeigen werden. Aber es sind eben auch immer noch genug Menschen bereit und in der Lage, eine Immobilie zu erwerben. Und dies ist, das mag verwundern, sogar eher möglich als in Deutschland, wo sich das Einkommensniveau viel deutlicher von den Immobilienpreisen entfernt hat. Danach benötigt ein durchschnittlicher Haushalt in der Schweiz laut Raiffeisen Economic Research 8,42 Jahre um eine typische Eigentumswohnung abzubezahlen. In Deutschland sind es 9,12 Jahre. In Frankreich übrigens 13,48 Jahre. Schaut man sich die Mindesteinkommen in der Schweiz an, erklärt sich die Diskrepanz schnell.

 

Vermögende Schweizer?

Durchschnittlich verdient eine Aldi-Mitarbeiterin an der Kasse rund 50.000 Schweizer Franken im Jahr. Das ist deutlich mehr als in Deutschland. Lebt diese Frau mit einem Kraftfahrzeugmechaniker zusammen, dessen Grundlohn ähnlich hoch ist, können sich beide durchaus eine 3,5-Zimmer-Wohnung in St. Gallen zur Miete leisten, die für 1600 Franken zu haben ist. Das gleiche Paar dürfte in München oder Berlin deutlich größere Probleme haben. Was an dieser Darstellung so wichtig ist: Egal, wie man es interpretiert, dass die Schweiz das Land mit dem höchsten Brutto-Pro-Kopf-Einkommen der Welt ist, die Mehrheit der Schweizer kann mit seinem Einkommen gut leben und trägt damit zum Konsum, aber eben auch für marktgerechte Preise im Immobiliensektor bei. Die Schweiz hat im Ranking von 60 Ländern das höchste Brutto-Pro-Kopf-Einkommen der Welt. Beim Netto-Geldvermögen rutschte sie auf den zweiten Platz mit 227.277 Schweizer Franken pro Kopf. Zugestanden ist, dass dieses Vermögen ungleich verteilt ist. Aber selbst, wenn es eine nicht unerhebliche Anzahl von Superreichen in der Schweiz gibt, deren Zahl zunehmend wächst, ist die Mehrheit der Schweizer gut situiert und die privaten Geldvermögen vermehren sich in der Schweiz genauso wie das Immobilienvermögen. Laut der Schweizer Nationalbank hat sich das Geld- und Immobilienvermögen mit über vier Billionen Schweizer Franken in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt.

Hohe Finanzierungsvoraussetzungen

Dabei dürfte sich das beispielhafte Paar (die Aldi-Kassiererin und der Kfz-Mechaniker) vermutlich keine Immobilie leisten können, denn in der Schweiz gelten im Hinblick auf Finanzierungen besonders strenge Regeln. So dürfen die Banken nur Kredite vergeben, wenn die Kunden mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen und sie den Hypothekarzins auch dann zahlen könnten, wenn er auf fünf Prozent ansteigen würde. Auch wenn er – wie in Deutschland – derzeit nur bei rund einem Prozent liegt. Grundsätzlich gilt dabei die Faustregel, dass die Gesamtbelastung aus Amortisation, Hypothekarzins und Nebenkosten nur ein Drittel des Nettoeinkommens betragen darf. Damit zeigt es sich, dass sich viele Schweizer – trotz vergleichsweisen hohen Einkommens – schlicht keine Immobilie leisten kann. Und das ist auch gut so, denn was es bedeutet bzw. bedeuten kann, auf vielen faulen Krediten zu sitzen, hat nicht zuletzt die Subprime-Krise gezeigt. Die Hypothekenvoraussetzungen sind damit ein wichtiger Beitrag im Verbraucherschutz, denn er seine Finanzierung „mit der spitzen Feder rechnen muss“, hat im Zweifel bei einer geringen Erhöhung der Zinsstruktur oder bei einer Anschlussfinanzierung das Nachsehen.

 

Warum es nicht zum Crash kommt

Dargestellt haben wir zum einen, warum nur eine begrenzte Zielgruppe sich in der Schweiz eine Immobilie leisten kann und damit risikoreiche Finanzierungen verhindert werden. Denn es sind gerade die steigenden Finanzierungsvolumina, die ein Indikator für Immobilienblasen sind. Ferner, dass die Nachfrage „hausgemacht“ ist, also nicht durch eine steigende Zahl ausländischer Käufer ausgelöst wird. Die Nachfrage wächst organisch durch die steigende Zahl der Bevölkerung. Steigen die Preise, sinkt die Zahl der Kaufwilligen. Das sich dies kaum auf das Preisniveau auswirkt, liegt schlicht am fehlenden Angebot. So wird heute rund 40 Prozent weniger Wohneigentum gebaut als noch vor zehn Jahren. Sollten die Preise sinken, greifen eben die zu, die sich heute keine Immobilie (mehr) leisten können. Dies stabilisiert ebenfalls die Preise. Das ist typischer Effekt der Übernachfrage. Nicht zuletzt bietet das „Betongold“ ein wichtiges Fundament für das wirtschaftliche Wachstum. Und dessen Kennzahlen sind auch für 2022 außergewöhnlich.

Botschafter der Schweiz, CapitalPR AG, Eigentum als Privileg, Heinz Huber, hohe Finanzierungsvoraussetzungen, Immobilienpreise, Immobiliensektor, kein Crash, Martin Neff, Michael Oehme, Michael Oehme Schweiz, Schweiz, schweizer Immobilienmarkt, St. Gallen, Unternehmensberater Michael Oehme, vermögende Schweizer