Miet­er­hö­hung: Zu­ge­stimmt bei falscher Wohnungsgröße

Verlangt ein Vermieter eine höhere Miete und der Mieter stimmt zu, so bleibt die vereinbarte Mieterhöhung selbst dann bestehen, wenn sich später herausstellt, dass die Angabe der Wohnfläche fehlerhaft war. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In Dresden stimmte ein Mieter von 2007 bis 2013 vier Mieterhöhungsbegehren von seinen Vermietern zu und zahlte die erhöhte Miete. Im Jahr 2013 stellte sich heraus, dass die Wohnung des Mieters kleiner als vermutet war. Die Vermieter hatten also eine zu große Wohnfläche ihren Mieterhöhungen zugrunde gelegt. 

Sowohl die Vermieter als auch der Mieter wussten zuvor nicht, dass die Wohnfläche fehlerhaft berechnet worden war. Mit dem neuen Wissen verlangte der Mieter nun die Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete ab 2007; in Summe mehr als 6.000 Euro. Da die Vermieter sich nicht darauf einließen, klagte der Mieter.

Das Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab. Das Landgericht gab ihr statt. Es vertrat die Auffassung, dass die Mieterhöhungsbegehren aufgrund der falschen Wohnungsgröße unwirksam waren. Daher könne der Mieter eine Vertragsanpassung auf die tatsächliche Wohnfläche verlangen und dementsprechend seine Miete zahlen bzw. zurückfordern. Die Vermieter legten gegen diese Entscheidung Revision ein.

BGH entscheidet zugunsten der Vermieter

Der Bundesgerichtshof stellt sich hinter die Vermieter und entscheidet, dass der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete hat (§ 812 Abs. 1 BGB). Durch seine Zustimmung zu den jeweiligen Mieterhöhungsbegehren sei jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen. Das gelte unabhängig davon, ob die Mieterhöhungsverlangen den formellen und materiellen Voraussetzungen entsprochen haben. 

Mieter hat keinen Anspruch auf Vertragsanpassung

Im konkreten Fall könne der Mieter auch keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB verlangen. Grundsätzlich wäre das möglich, wenn ein Irrtum beider Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße vorliegt.  Wenn aber – wie hier – die vereinbarte erhöhte Miete auch unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist keine Anpassung möglich.

Die Zugrundelegung einer zu großen Wohnfläche habe den Mieter wirtschaftlich nicht benachteiligt, so die Richter. Denn die Vermieter haben auch bei Beachtung der wahren Wohnfläche einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gehabt.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18) Quelle: Immobbilienscout