Dienstag, 19. Januar 2021

Ohne Energieausweis geht es nicht

Ausweispflicht: Seit dem 1. Mai 2015 müssen Vermieter einer Immobilie nun bereits in der Immobilienannonce die Kennwerte zum Energieverbrauch offenlegen und spätestens bei der Besichtigung dem Mietinteressenten den Energieausweis vorlegen. Wer dies versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld.

Ausstellungsberechtigte: Energieausweise dürfen nur von Fachleuten mit einschlägiger Ausbildung und Berufserfahrung ausgestellt werden. Dies können beispielsweise Architekten oder Bauingenieure sein, aber auch Handwerker wie Heizungsbauer, oder Schornsteinfeger mit entsprechender Zusatzqualifikation als Energieberater.

Dena: Die Deutsche Energie-Agentur (dena) war im Auftrag der Bundesregierung an der Entwicklung des Energieausweises beteiligt. Auf ihrer Internetseite www.dena.de bietet die Agentur Informationen zu Energiefragen und führt eine Expertendatenbank mit Ausstellungsberechtigten, die einen Energieausweis erstellen dürfen.

Endenergiebedarf: Der Endenergiebedarf gibt an, wie viel Energie pro Quadratmeter jährlich für Heizung, Kühlung, Lüftung und Warmwasseraufbereitung verbraucht werden. Dabei bleibt unberücksichtigt, ob die Energie von fossilen oder erneuerbaren Energieträgern stammt.

Energiebedarfsausweis: Bei dieser Variante des Energieausweises wird auf Basis der eingesetzten Heizungstechnik und Wärmedämmung der Energiebedarf des Gebäudes ermittelt. Das Verfahren ist recht aufwändig, weshalb dies die teurere Alternative zum Energieverbrauchsausweis ist. Vorgeschrieben ist der Bedarfsausweis für Neubauten, Umbauten sowie für ältere Wohngebäude, welche die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 nicht einhalten.

Energiebedarfskennzahl: Diese Kennzahl gibt den jährlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter Nutzfläche (kWh/m²) an. Damit kann die Energieeffizienz von Gebäuden unterschiedlicher Größe vergleichbar gemacht werden.

Energieverbrauchsausweis: Die einfachere und kostengünstigere Variante des Energieausweises gibt den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes wieder, der über drei Abrechnungsperioden anhand der Brennstoff- oder Energieabrechnungen ermittelt wird. Das Resultat wird jedoch vom individuellen Heizverhalten beeinflusst. Zulässig sind Verbrauchsausweise für Bestandsgebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten.

EnEV: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet die gesetzliche Grundlage für die Ausstellung von Energieausweisen.

Gültigkeitsdauer: Im Regelfall sind Energieausweise zehn Jahre lang gültig.

Klimafaktor: Beim Ausstellen eines Energieverbrauchsausweises muss berücksichtigt werden, dass in durchschnittlich kälteren Jahren mehr Energie verbraucht wird als in wärmeren Jahren. Um dies auszugleichen, wird bei der Ermittlung des Verbrauchs ein jährlicher Klimafaktor eingerechnet, der vom Deutschen Wetterdienst für jedes Postleitzahlgebiet zur Verfügung gestellt wird.

Nutzfläche: Der Energieverbrauch bezieht sich beim Energieverbrauchsausweis nicht auf die reine Wohnfläche, sondern auf die gesamte Nutzfläche des Gebäudes. Zur Vereinfachung kann bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen sowie bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohnungen und ohne beheizbaren Keller die Wohnfläche mit 1,2 multipliziert werden, bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohnungen und mit beheizbarem Keller mit 1,35.

Primärenergiebedarf: Im Gegensatz zum Endenergiebedarf berücksichtigt der Primärenergiebedarf die Art der Energieträger, schließt also vorgelagerte Prozessketten der Energieerzeugung, die Effizienz bei der Bereitstellung und die Klimaschädlichkeit mit ein. Dabei gilt: Je klimafreundlicher die Energieerzeugung, desto niedriger ist der Primärenergiebedarf. Auch Umwandlungsverluste werden dabei mit eingerechnet. Jeder Energieträger wird mit einem Faktor versehen, dem sogenannten Primärenergiefaktor. Heizöl und Erdgas erhalten beispielsweise gemäß der EnEV (2014) den Gewichtungsfaktor 1,1, während das Heizen mit Holz nur mit 0,2 gewichtet wird. Heizenergie aus Solaranlagen bleibt bei der Ermittlung des Primärenergiebedarfs sogar komplett außen vor.

Registriernummer: Ab Mai 2014 ausgestellte Energieausweise müssen registriert werden, damit das ordnungsgemäße Vorgehen bei der Ausstellung später in Form von Stichproben überprüft werden kann. Über die Registriernummer werden die Ausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik erfasst.

Vergleichswerte: Damit Eigentümer sowie Miet- oder Kaufinteressenten die Energieeffizienz des Gebäudes einschätzen können, werden auf dem Energieausweis Vergleichswerte beim Endenergiebedarf aufgeführt. Daraus wird ersichtlich, welche Gebäudetypen in welchem Dämmungszustand den einzelnen Verbrauchsklassen zugeordnet werden. Quelle: Immobilienscout

 

Donnerstag, 14. Januar 2021

Baukindergeld wird verlängert

Gute Nachricht für Familien: Das Baukindergeld, das eigentlich 2020 auslaufen sollte, wird verlängert. Noch bis Ende März 2021 können Eltern, die ein Eigenheim kaufen wollen, den Zuschuss bei der KfW-Bank beantragen. Pro Kind unter 18 Jahren werden jährlich 1.200 Euro vom Staat gezahlt. Das geht zehn Jahre lang – allerdings nur solange, bis das Kind volljährig ist. Der notariell geschlossene Kaufvertrag muss bis Ende März 2021 vorliegen. Um das Baukindergeld zu bekommen, darf das Haushaltseinkommen für eine Familie mit einem Kind 90.000 Euro im Jahr nicht überschreiten. Für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 15.000 Euro.

Dienstag, 12. Januar 2021

Maklerprovision wird nun geteilt

Am 23. Dezember 2020 trat das "Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Komplizierter Name, was dahintersteckt, ist aber relativ simpel: Wer eine Immobilie über einen Makler oder eine Maklerin kauft, den die Verkäuferseite beauftragt hat, zahlt ab jetzt nur noch maximal 50 Prozent der Courtage. Es ist nun nicht mehr möglich, die Kosten komplett auf die Käuferseite abzuwälzen. Und wenn der Makler oder die Maklerin ausschließlich für die verkaufende Partei tätig ist, musst du dich als Käuferin oder Käufer überhaupt nicht an den Kosten beteiligen. Neu ist auch, dass ein Maklervertrag stets der Textform bedarf. Dazu kann aber auch eine E-Mail zählen. Mündliche Absprache oder die Beauftragung per Handschlag reichen jetzt nicht mehr aus.Quelle: Immobilienscout

Donnerstag, 7. Januar 2021

Immobilienmarkt: Profis und Kunden blicken optimistisch in die Zukunft

Wer verkaufen will, zögert vielleicht zurzeit, die eigene Immobilie auf den Markt zu bringen. Da die Nachfrage auch in Krisenzeiten weiter steigt, lohnt sich der Verkauf aber jetzt. Selbst unattraktive Objekte gehen weg wie warme Semmeln. Nachdem das Coronavirus anfangs für eine kurze Schockstarre sorgte, steigt nun wieder die Anzahl der Transaktionen und die Preise für Immobilie ziehen weiter an. Im Juli veröffentlichte das Maklernetzwerk RE/MAX eine Umfrage, die zeigt, dass  Maklerinnen und Makler insgesamt positiv in die Zukunft blicken: Nach den ersten Corona-Lockerungen hätten rund 90 Prozent der Kaufinteressierten den Immobilienprofis mitgeteilt, dass sie nicht länger mit ihrem Immobilienkauf warten wollen.

Das gilt auch für die befragten Personen, die ihre Immobilie verkaufen möchten: 85 Prozent von ihnen wollen schnellstmöglich „Kasse machen“ und Gewinne realisieren. Die Maklerinnen und Makler selbst sehen die weitere Entwicklung 2020 überwiegend positiv: Etwa 40 Prozent gehen davon aus, dass sie ähnliche Preise wie vor dem Beginn der Coronakrise erzielen werden. Mehr als ein Viertel rechnet sogar mit steigenden Preisen um bis zu fünf Prozent. 

Quelle: Immobilienscout

Dienstag, 5. Januar 2021

Betriebskosten in großen Wohnanlagen

Der Bundesgerichtshof befasste sich mit der Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen. Dabei beschäftigte ihn die Frage, wann eine Abrechnung den formellen Anforderungen genüge. Die Mieter einer Wohnung in einer großen Anlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden sollen Betriebskosten in Höhe von insgesamt rund 1.200 Euro nachzahlen. Dagegen wehrten sie sich vor Gericht. Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. 

 

Abrechnungen genügen formellen Anforderungen

Sowohl das Amts- als auch das Landgericht hielten die Betriebsabrechnungen für formell unwirksam. Der Streit landete vor dem Bundesgerichtshof. Die höchsten Richter vertreten die Auffassung, dass die Abrechnungen der Vermieterin nicht aus formellen Gründen unwirksam seien. Nach ihrer Rechtsprechung genüge eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte.

So gehören in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben:

 

Zusammenstellung der Gesamtkosten

Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel

Berechnung des Anteils des Mieters

Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

 

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs, also des Umlageschlüssels, sei nur dann geboten – so die Karlsruher Richter –, wenn das zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Der Verteilungsmaßstab “Fläche” sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden.

Diese formellen Anforderungen erfüllten die Betriebskostenabrechnungen der Vermieterin.

BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18) Quelle: www.immobilienscout24.de











Montag, 28. Dezember 2020

Wie werden Modernisierungskosten umgelegt?

Sind die durchgeführten Baumaßnahmen nach dem Gesetz eine umlagefähige Modernisierung, können die Kosten vom Vermieter nach dem Schlüssel Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Dabei ist es zulässig, jährlich bis zu elf Prozent der gesamten Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen.

Nicht umlagefähig sind indirekt mit der Modernisierung zusammenhängende Aufwendungen wie:

  • Kosten zur Finanzierung der Modernisierung (Kreditkosten)
  • Kosten für Leistungen der Verwaltung (Koordinierung, Überwachung)
  • öffentliche Fördermittel, Zuschüsse und Steuervergünstigungen
  • ein möglicher Mietausfall während der Modernisierung 

Dagegen können folgende Kosten der Modernisierung umgelegt werden:

  • Baumaterialien
  • Handwerkerleistungen
  • Renovierungskosten aufgrund der Modernisierung
  • Eigenleistungen des Vermieters

Hinweis

Der Vermieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung diese gegenüber den Mietern schriftlich ankündigen. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB muss die Mitteilung den Beginn, die einzelnen Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer, den jeweiligen Umfang sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Quelle: www.immobilienscout24.de

Donnerstag, 17. Dezember 2020

Brauche ich einen Energieausweis für die Hausvermietung?

Die deutsche Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2001 mit letzten Änderungen aus dem Jahr 2015 ist eines der wichtigsten Instrumente der Energie- und Klimaschutzpolitik im Land. Sie soll die Ziele der Bundesregierung in diesem Bereich umsetzen und unter anderem dafür sorgen, dass der Gebäudebestand bis zum Jahr 2050 so weit wie möglich klimaneutral ist.

Laut EnEV benötigen Sie als Vermieter, Verkäufer und Verpächter einer Immobilie daher einen aktuellen Energieausweis. Das Dokument ist jeweils für 10 Jahre gültig und gibt an, wie hoch der Energiebedarf oder der Energieverbrauch der Immobilie ist. So fällt es Interessenten leichter, verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen und sich außerdem auf die Kosten für den Energiebedarf einzustellen. Quelle: Immobilienscout

Ohne Energieausweis geht es nicht