Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen

Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen und verleitet, viel zu hohe Kaufpreise zu zahlen. Ein paar Indikatoren helfen, um bewerten zu können, wo Kaufen statt Mieten wirklich lohnt. Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren stärker als die Mieten. Das war 2020 nicht anders. Während die Nettokaltmieten bundesweit im Schnitt um 2,7 Prozent anzogen, kletterten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand um 10,1 Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Postbank Wohnatlas hervor. Damit stellt sich für Mieter die Frage, ob sie nicht ein Objekt zur Selbstnutzung kaufen möchten. Laut einer aktuellen Umfrage von Interhyp wünschen sich 72 Prozent der Mieter eine eigene Immobilie – deutlich mehr als 2019, als es noch 66 Prozent waren.

Langfristig könnte sich Kaufen statt Mieten lohnen. Nämlich dann, wenn ein Käufer ein Objekt günstig erwirbt und gleichzeitig die Aussicht auf Wertsteigerung besteht. Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank, hat dazu eine klare Meinung: „Wer die Chance hat, eine Eigentumswohnung nach seinen Wünschen zu erwerben, bei der die finanzielle monatliche Belastung im Verhältnis zur Mietbelastung nicht teurer kommt, der sollte den Erwerb unbedingt in Erwägung ziehen.“ Der Vorteil liege auf der Hand: Wer eine Immobilie abbezahlt, betreibt Vermögensaufbau. Mietzahlungen dagegen seien futsch.

Die entscheidende Frage lautet: In welchen Städten finden Kaufinteressenten noch gute Voraussetzungen für ein Investment? Um dies festzustellen, haben sich die Fachleute vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut die Preisentwicklung in allen Landkreisen und kreisfreien Städten genauer angeschaut. Ein wichtiger Gradmesser für das Verhältnis von regionalen Kauf- zu Mietpreisen sei der Vervielfältiger. Er gebe an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wäre. Laut Postbank steht ein Vervielfältiger von unter 25 für ein noch moderates Kaufpreisniveau. Bundesweit reiche die Spanne von 12 in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee. Grunwald erläutert: „Höhere Vervielfältiger könnten auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen.“

Vor allem in den großen Städten seien die Kaufpreise dem Mietniveau enteilt. In Berlin müssten Käufer mittlerweile 40 Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Wohnung berappen. Grund dafür sei auch der Berliner Mietendeckel, der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Die Regelung habe die Mieten gedrückt und damit den Vervielfältiger erhöht. Günstigste Metropole unter den Top-7 sei Stuttgart mit einem Kaufpreis von 28,7 Jahresnettokaltmieten. Grunwald warnt: „Kaufinteressenten sollten in den Big Seven sehr wachsam sein und genau prüfen, ob die hohen Preise gerechtfertigt sind.“ Mit jeweils über 30 Jahresnettokaltmieten sehr teuer seien auch Rostock, Potsdam, Rosenheim, Landshut und Baden-Baden.

Im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch günstige Objekte fänden sich vor allem rund um Berlin und Hamburg. Im Herzogtum Lauenburg, in Stade und in Pinneberg zum Beispiel betrage der Vervielfältiger im Schnitt jeweils rund 25. Insgesamt haben die Fachleute einige Städte identifiziert, in denen die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau noch nicht enteilt seien, so dass ein Umzug von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände attraktiv erscheint. Das seien unter den Großstädten ab 100.000 Einwohnern am ehesten Gelsenkirchen (18), Salzgitter (19,1), Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal (jeweils 20 bis 21).

Vor einer Kaufentscheidung freilich müsse auch die erwartete Wertsteigerung berücksichtigt werden. Beide Bedingungen – attraktives Preisniveau im Verhältnis zu den örtlichen Mieten – sowie potenzieller Wertzuwachs seien in 16 Landkreisen erfüllt, die damit die besten Investitionschancen in Deutschland böten. Dazu zählten in Niedersachsen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein glänze mit guten Aussichten auf noch günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Investments sehen die Experten auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in die Top-Regionen, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.

Regulierung als Risiko

Ein Risiko für potenzielle Immobilienkäufer ist der Ausgang der Bundestagswahl 2021. Das Thema Mietenregulierung steht bei einigen Parteien hoch im Kurs. Das Beispiel Berlin zeigt, wie durch staatliche Eingriffe Immobilienkäufe unattraktiver werden. „Dabei“, so Hagen Ernst, stellvertretender Leiter Research & Portfoliomanagement bei DJE Kapital, „sind nicht die Mieten, sondern der fehlende Wohnraum das Problem – da hilft nur bauen.“ Dass das Angebot an Wohnungen in den nächsten drei bis fünf Jahren die Nachfrage übersteigt, ist allerdings unwahrscheinlich. Damit bleibt Kaufen statt Mieten eine Option – zumindest in einigen Städten.Quelle: procontra-online.de

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Steuerfalle bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Aus steuerrechtlicher Sicht können sich Besonderheiten ergeben, wenn zwischen Kauf, Umwandlung und Weiterverkauf kein allzu langer Zeitraum vergangen ist. Denn dann kann der Fiskus einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen, statt eine private Umschichtung des Vermögens. Dabei gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) in der Regel die Drei-Objekt-Grenze: Werden mehr als drei Objekte innerhalb eines Fünfjahreszeitraums erworben und wieder veräußert, so geht das Finanzamt in der Regel von gewerblichem Grundstückshandel aus. Die Folge: Auf die Gewinne muss der Eigentümer sowohl Einkommensteuer als auch Gewerbesteuer zahlen. Quelle: ratgeber.immowelt.de

Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit Balkon gestiegen

Vor allem Eigentumswohnungen, die ausreichend Platz für Homeoffice und Homeschooling bieten, haben im vergangenen Jahr an Attraktivität gewonnen. Im Januar 2021 gingen 133 Prozent mehr Kontaktanfragen für Eigentumswohnungen über 150 Quadratmetern ein als im Vorjahreszeitraum. Im Februar 2021 lag der Wert bei 129 Prozent, im Dezember 2020 bei 65 Prozent. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit 100 bis 150 Quadratmetern nahm im Vergleich zum Vorjahr überproportional stark zu und lag im Februar 2020 bei einem Plus von 65 Prozent. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit einer Fläche unter 100 Quadratmetern stieg um 25 Prozent.

Eigentumswohnungen mit Balkon oder Garten erfreuen sich ebenfalls stärkerer Beliebtheit. So stieg die Nachfrage für Eigentumswohnungen mit Balkon zwischen Dezember 2020 und Februar 2021 im Schnitt um 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Eigentumswohnungen mit Garten wurden im gleichen Zeitraum auf ImmoScout24 mit einem Plus von 31 Prozent häufiger nachgefragt. Quelle: Immobilienscout

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf steigen ungebremst weiter

Auch im Corona-Jahr 2020 stiegen die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen in Düsseldorf ungebremst weiter. Für die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt verzeichnete ImmoScout24 einen Anstieg der Angebotskaufpreise für Neubauwohnungen um 9,3 Prozent vom vierten Quartal 2020 gegenüber dem vierten Quartal 2019. In Düsseldorf verlangten Anbieter:innen für eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern Ende 2020 im Durchschnitt rund 470.000 Euro. In Köln waren es 440.000 Euro.

„Es gab bei vielen Marktbeobachter:innen die Erwartung, dass die Preissteigerungen von Immobilien mit der Corona-Krise ein Ende finden. Doch gerade bei Neubau-Eigentumswohnungen ist das Gegenteil der Fall. Die fortgesetzten Preissteigerungen sind ein Indiz für die nach wie vor hohe Nachfrage und belegen, dass die Märkte noch nicht ausgereizt sind. Denn ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Sein Geld in Betongold zu investieren, ist für viele Menschen gerade auch in unsicheren Zeiten sehr attraktiv“, erläutert Kristian Kehlert, Marktanalyst bei ImmoScout24.

Für die Auswertung hat ImmoScout24 die durchschnittlichen Angebotspreise für eine neugebaute Eigentumswohnung und ein neu errichtetes Einfamilienhaus in Frankfurt am Main und Umland analysiert. Referenzobjekte waren dabei eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern und drei Zimmern sowie ein Neubauhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche auf 600 Quadratmeter Grundfläche. Inserate im Neubauhaus-Bereich basieren häufig auf den Angeboten von Hausbau-Anbietern und ihren Grundpreisen. Diese können sich im Laufe des Planungsprozesses erhöhen und berücksichtigen meist keine Grundstückspreise.Quelle: www.konii.de

Eigentumswohnungen immer noch gefragt

Besonders verteuerten sich die Preise für Eigentumswohnungen. Ein klares Signal dafür, dass wir uns mehr im Anlagebereich denn im Selbstnutzerbereich bewegen. Diese legten im vergangenen Monat um 1,55 Prozent zu. Neue Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 0,96 Prozent und Bestandshäuser um 0,99 Prozent.  Der Anstieg des Gesamtindexes um 1,17 Prozent ist laut Europace der dritthöchste seit Ende 2016. „Dieses Preisniveau ist unerwartet hoch und lässt eine spannende Zukunft erwarten“, so die Gallus Immobilien Konzepte aus München.

Eigentumswohnungen werden immer teurer

Die renommierte Immobilienplattform Immobilienscout24 misst seit 2007 jährlich die Preisentwicklung in deutschen Städten und Gemeinden mit dem Immobilienpreisindex IMX. Dabei fiel deren Fachleuten besonders der Preisanstieg von Eigentumswohnungen auf. Im Bundesdurchschnitt stiegen die Quadratmeterpreise für Neubau- und Bestandswohnungen zwischen März 2007 und März 2017 um knapp 70 Prozent. In diesem Zeitraum erhöhte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Neubauwohnungen von 1.443 Euro (2007) auf 2.436 Euro (2017), und der von Bestandswohnungen von 948 Euro (2007) auf 1.583 Euro (2017). „Im Vergleich mit den Kaufpreisen ist der Mietpreisanstieg laut Immobilienscout24 schwächer. Von 2007 bis 2017 erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in Deutschland von 4,68 Euro um 30 Prozent auf 6,16 Euro“, so die Immobilienexperten der Gallus Immobilien Konzepte aus München.

Grundsteuer C ungeeignet für die Schaffung neuer Wohnungen

„Der Immobilienverband IVD lehnt die Grundsteuer C ab, die als Teil des Gesetzespakets zur Grundsteuerreform aktuell im Bundestag beraten wurde“, so die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Das Prinzip scheint einfach: Für baureife Grundstücke, die nicht bebaut sind, sollen Gemeinden eine höhere Steuer verlangen dürfen. Die Eigentümer sollen dadurch für eine schnelle Bebauung "mobilisiert" werden. Doch nicht alle sehen darin eine geeignete Lösung gegen die Wohnungsnot. „Eine Grundsteuer C ist nicht geeignet, Bauland zu mobilisieren, und würde den Neubau von Wohnungen lediglich verteuern“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, im Anschluss an die Bundestagsdebatte. Die der Grundsteuer C zugrundeliegende Annahme, dass Eigentümer mit der Bebauung aus spekulativen Gründen warten, teilt der IVD ausdrücklich nicht. Eine Umfrage des IVD unter 6.000 Immobilienunternehmen ergab, dass überwiegend andere Gründe ausschlaggebend sind. Als wichtigstes Motiv wurde die Bevorratung zur späteren Selbstnutzung genannt (62 Prozent). Dies betrifft vor allem kleine, im Familienbesitz befindliche Grundstücke. Als weitere Gründe wurden Probleme bei der Baurechtsbeschaffung (40 Prozent) sowie Erbstreitigkeiten (39,5 Prozent) genannt. „ Statt Bauland zu mobilisieren, würde die Grundsteuer C zu einer Steigerung der ohnehin schon hohen Bodenpreise führen, so die Meinung des IVD“, erklären die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt explodieren

„Die Stadt Frankfurt am Main hat ohnehin schon hohe Immobilienpreise. Diese scheinen nun nochmals gestiegen zu sein“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. So zeigt das Beratungsunternehmen bulwiengesa, dass laut einer Studie die Preise zu 2017 für neu gebaute Eigentumswohnungen nochmals um fast 17 Prozent angezogen haben. 50 Projekte mit jeweils mindestens zehn Einheiten seien zum Stichtag 31. Oktober in Bau befindlich gewesen. Diese summierten sich auf insgesamt 4.026 Wohneinheiten, was einen leichten Rückgang zum Vorjahr darstellen würde. Deutlich würde auch, dass immer größere Wohneinheiten gebaut werden. Die durchschnittliche Wohnungsgröße würde dabei leicht sinken, der durchschnittliche Verkaufspreis läge bei 7.200 Euro je Quadratmeter. „Laut Einschätzung der Analysten von bulwiengesa ließe sich aus der Entwicklung ein Trend hin zu kompakteren Wohnungsgrößen für Investoren ableiten“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte. 

Mieten stagnieren, Eigentumswohnungen werden günstiger?

„Weniger Zuzug und mehr Bautätigkeiten führen nach Meinung des Zentralen Immobilienausschusses dazu, dass der Wohnungsmarkt sich einer gleichgewichtigen Entwicklung nähert“, meinen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte mit Bezug auf ein Gutachten des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA). Die Folge sei, dass der Druck auf die Mieten geringer werde, sprich die Mieten zunehmend stagnieren, zumindest weniger stark ansteigen. Auch in München, Berlin und Stuttgart nähere sich der “Mietpreiszyklus” seinem Ende, hieß es. Dort rechnen die Experten zudem damit, dass in den nächsten Jahren Eigentumswohnungen billiger werden. „Auch ohne Mietpreisbremse dürfte es also in den kommenden Jahren zu einer Marktberuhigung kommen – so ganz ohne  staatliche Eingriffe“, so die Experten von Gallus Immobilien Konzepte.

DIW Studie – Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen sehr unterschiedlich

„In einem Drittel aller deutschen Landkreise werden Eigentumswohnungen bis 2030 ein Viertel weniger wert sein. Eine Modellrechnung des DIW Berlin zeigt dabei auf, wo die Preise steigen und wo sie fallen dürften“, sagen die Fachleute der Gallus Immobilien Konzepte GmbH. Die Studie kommt dabei zu dem Ergebnis, dass aufgrund der Bevölkerungsverschiebung eher städtisch geprägte Lagen teurer werden, während ländliche Regionen die Verlierer sind. Laut Markus Grabka, DIW-Verteilungsforscher, ist die Entwicklung geprägt durch den Rückgang der Gesamtbevölkerung und den Trend zur Urbanisierung. Grabka: „Die relevanten Unterschiede finden sich nicht mehr unbedingt zwischen Ost- und Westdeutschland, sondern zwischen den Regionen, die einen weiteren Bevölkerungsaufbau verzeichnen und den Regionen, in denen die Bevölkerungszahl abnimmt.” Nach den Experten der Gallus Immobilien Konzepte GmbH sollten gerade langfristig orientierte Kapitalanlage-Investoren diese Trendentwicklung berücksichtigen.