Bau­kos­ten für Immobilien in 2022

Im Jahr 2021 stöhnten Bauleute bereits unter den steigenden Preisen für ihren Traum vom eigenen Haus. Drei Viertel der Kund:innen des Kreditvermittlers Interhyp geben an, dass ihre Bauvorhaben im vergangenen Jahr zehn bis 20 Prozent teurer geworden seien als geplant. Wie geht es im neuen Jahr weiter? Gibt es Entwarnung – oder werden sich die Kosten weiter nach oben entwickeln? Zunächst sollte man definieren, welche Einflussgrößen Auswirkungen auf die Hausbaukosten haben. Die zwei wichtigsten sind: Nachfrage nach Neubauten und die Höhe der Bauzinsen. Oben drauf gesellte sich vor allem im Jahr 2021 ein weiterer Preistreiber: Lieferengpässe und deshalb höhere Rohstoffpreise. 

Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau

An der hohen Nachfrage wird sich vermutlich auch 2022 nichts ändern, zumindest in den Ballungszentren und den Top-Metropolen. Wer aufs Land und in dünner besiedelte Gebiete ziehen möchte, kann aber durchaus auch mal mit sinkenden Preisen kalkulieren. Die Lage macht den Unterschied. Sollte die Bundesregierung ihre ehrgeizigen Neubaupläne von 400.000 Wohneinheiten tatsächlich in die Tat umsetzen, könnten hiervon auch Impulse für eine Preisentspannung ausgehen. Doch vermutlich würde sich dies erst nach 2022 bemerkbar machen.

Rohstoffpreise ungebrochen hoch

Neubaupreise werden auch 2022 weiter steigen. Das liegt unter anderen an den eingangs erwähnten Rohstoffpreisen. Reinhard Quast, Präsident des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) gab Ende 2021 bekannt: "Die Baupreise werden weiter steigen.“ Bei Holz und Beton gab es Ende 2021 Preissteigerungen von 15 bis 20 Prozent. Unter dem Einfluss der fortwährenden Preissteigerungen gab es in der Branche ein zähes Ringen um den jeweils höchstmöglichen Preis.

2022 gibt es aber noch weitere Einflussfaktoren: Höhere Energiekosten verteuern die Stahlproduktion, die höheren Kosten für Diesel beeinflussen die Transportkosten für Beton. Anhebungen des gesetzlichen Mindestlohns und von Branchenmindestlöhnen im Jahr 2022 werden die Kosten ebenfalls weiter unter Druck setzen. Ein wenig Zuversicht löst eine Meldung des Ifo-Institutes vom 7. Januar 2022 aus, wonach sich die Lieferschwierigkeiten am Jahresende 21 ein wenig abschwächten. Doch vermutlich wird es noch lange dauern, bis sich die entspanntere Lage dann auch in den Preisen widerspiegelt. Ifo-Forscher Felix Leiss sagt: „Insbesondere auf dem Hochbau planen die Betriebe, die Kosten in den kommenden Monaten an die Bauherren weiterzugeben. Aber auch im Tiefbau werden vielerorts Preisanpassungen angepeilt.“

Experten erwarten Anstieg der Bauzinsen

Und was machen die langjährig niedrigen Bauzinsen? Auch die zeigen weiterhin nach oben – zwar in einem langsamen Tempo, aber kontinuierlich. Anders als etwa in den USA oder in Großbritannien, wo die jeweiligen Zentralbanken bereits Leitzinssteigerungen durchgeführt oder ins Auge gefasst haben, zeigt sich die Europäische Zentralbank bisher noch unbeeindruckt und hält an ihrer Nullzinspolitik fest. Die Baufinanzierungsexperten vieler deutscher Banken rechnen aber in großer Übereinstimmung für 2022 mit steigenden Zinsen im Bereich mehrere Zehntelprozentpunkte. Quelle: immobilienscout24

Preissteigerungen in den Metropolen

Billiges Geld und hohe Nachfrage haben die Immobilienpreise in den letzten Jahren in die Höhe getrieben. Auch für 2022 erwarten Experten erstmal kein Ende des Preis-Booms, doch immerhin nimmt in einigen Metropolen die Dynamik ab. Was das jetzt für Käufer bedeutet. Eigentum wird im kommenden Jahr alles, aber nicht billiger. Mit diesem Fazit kann man eine gerade erschienene Prognose für den Immobilienmarkt zusammenfassen. Darin haben Experten vom Online-Portal Immoscout24 die Preisdynamik bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern für das dritte Quartal 2021 untersucht und einen Ausblick auf die Preisentwicklung im kommenden Jahr unternommen. Ihre Ergebnisse haben sie nun im sogenannten „WohnBarometer“ veröffentlicht, die besonders für Kaufinteressenten von Belang sein dürften.  So erwartet Immoscout24 angesichts anhaltend hoher Nachfrage bei Eigentumswohnungen im Bestand bundesweit einen Anstieg der Angebotspreise von 11,3 Prozent innerhalb der nächsten zwölf Monate, bei Neubauwohnungen gehen sie von 9,1 Prozent aus. Für denselben Zeitraum sehen die Experten auch bei den Einfamilienhäusern ein Plus: Hier stehen in der Prognose unterm Strich 7,7 Prozent beim Bestand und 7,5 Prozent für Neubauten.

 So geht es bei den Preissteigerungen in den Metropolen weiter  

Einige Regionen bleiben aber deutlich hinter diesem Trend zurück. Vor allem die Metropolen standen in den vergangenen Jahren bei der Dynamik der Preisentwicklungen im Fokus. Sie gelten bis heute als Sinnbild für den Höhenflug des deutschen Immobilienmarkts. Doch zumindest in einigen deutschen Großstädten deutet laut Immoscout24 einiges darauf hin, dass sich die Kaufpreise künftig nicht mehr ganz so dynamisch entwickeln und die Steigerungen deutlich abflachen werden.

Die geringste Steigerung bei Bestandswohnungen prognostiziert Immoscout24 demnach für Frankfurt am Main mit 5,2 Prozent (bundesweiter Schnitt 11,3 Prozent). Allerdings liegt die Bankenstadt schon heute bei einem Quadratmeterpreis von 5635 Euro und kommt somit auf das zweithöchste Preisniveau in Deutschland nach München. Dort liegen die Angebotspreise mit 7742 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung im dritten Quartal 2021 am höchsten. Sie haben gegenüber dem Vorquartal allerdings nur noch um 1,9 Prozent zugelegt – und blieben damit deutlich hinter der Inflationsrate zurück.Für die kommenden zwölf Monate dürfte es weiter in die Richtung laufen. Laut den Studienautoren könne in der Stadt nur noch mit einem moderaten Wachstum gerechnet werden. Zwar würden Bestandswohnungen noch mal um 6,1 Prozent teurer, bei den Neubauwohnungen liegt das prognostizierte Plus jedoch lediglich bei 2,5 Prozent, bei neugebauten Einfamilienhäusern ist es mit 2,3 Prozent sogar noch mal etwas weniger (Bestandseinfamilienhäuser +3,9 Prozent). Der Grund für die schwächere Wachstumsrate im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt ist laut den Experten wie in Frankfurt das bereits hohe Preisniveau.  Die stärkste Preissteigerung unter den Metropolen prognostiziert das „WohnBarometer“ hingegen für Eigentumswohnungen in Berlin mit 13,1 Prozent Plus im Bestand und 12,8 Prozent Plus für Neubauten innerhalb der nächsten zwölf Monate. In Köln müssen sich Interessenten einer Eigentumswohnung im Bestand für den Zeitraum auf rund 8,7 Kaufpreissteigerungen einstellen – die damit zwar unter dem bundesweiten Durchschnitt liegen, aber immer noch höher als die aktuelle Inflationsrate sind.  In Hamburg wird es hingegen bei neugebauten Wohnungen am teuersten. Verkäufer werden nächstes Jahr um diese Zeit wohl 7,1 Prozent zusätzlich verlangen. 

 

Historischer Kostensprung am Bau verteuerte Neubauwohnungen 2021

Während in den kommenden zwölf Monaten laut Prognose bundesweit die Preise für Bestandseigentumswohnungen tendenziell stärker steigen werden als die für Neubauten, zeigt das „WohnBarometer“ für das dritte Quartal 2021 einen entgegengesetzten Trend: Im dritten Quartal inserierten Verkäufer Neubauwohnungen um 4,7 Prozent höher als im zweiten Quartal. Damit hat sich der Preistrend gegenüber dem zweiten Quartal 2021 verschärft und liegt über der aktuell hohen Inflationsrate.Ein Grund dafür sehen die Experten der Studie in den deutlich gestiegenen Bau- und Fertigstellungskosten. Zuletzt legten diese so stark zu wie seit einem halben Jahrhundert nicht mehr. Laut Daten des Statistischen Bundesamts stiegen die Preise für alle Vorleistungen und Materialien rund um den Neubau im August im Vergleich zum Vorjahresmonat um 12,6 Prozent. Besonders stark erhöhten sich zuletzt wegen des Holzmangels die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten mit rund 46,5 Prozent. Aber auch Betonarbeiten wurden 14,8 Prozent teurer, Ausbauarbeiten 11 Prozent.  Der Preis für die von Immoscout24 herangezogene Referenzwohnung – eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche und nicht älter als zwei Jahre – lag im dritten Quartal 2021 somit durchschnittlich bei 3744 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 299.500 Euro. Innerhalb von fünf Jahren stiegen die Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen um 59 Prozent. Damit verteuerte sich das Referenzobjekt um 110.890 Euro.   Bei den Bestandswohnungen lag die Preissteigerung insgesamt sogar bei 63 Prozent. Eine typisches 80 Quadratmeter großes Objekt kostete damit 77.354 Euro mehr als vor fünf Jahren. 

Eigentum kaufen oder abwarten? Das sagen Experten

 Immerhin habe sich die Dynamik der Kaufpreise im dritten Quartal 2021 aber etwas abgeschwächt, bilanziert Thomas Schroeter, Geschäftsführer von Immoscout24 beim Blick auf die Zahlen. Die auf Immoscout24 inserierten Eigentumswohnungen im Bestand wurden bundesweit um 4,2 Prozent teurer angeboten als im zweiten Quartal des Jahres. Im Vorquartal hatte das Plus noch bei 4,4 Prozent gelegen. Die Angebotspreise für Neubauhäuser stagnierten im dritten Quartal mit 0,9 Prozent sogar weitgehend, nachdem das Plus im zweiten Quartal immerhin noch bei 1,7 Prozent gelegen hatte.  Dennoch empfiehlt er diese weniger dynamische Entwicklung nicht als Vorbote für fallende Preise zu verstehen: „Wir raten allen Kaufinteressierten, ihre Finanzierung vorab zu klären und sich rasch zu entscheiden, wenn sie ihre Wunschimmobilie gefunden haben. Denn günstiger wird es auf absehbare Zeit nicht mehr.“  Damit zieht er ähnliche Schlussfolgerungen wie die Autoren seiner Studie und andere Experten, die in nächster Zeit keinen Einbruch am deutschen Immobilienmarkt erwarten – und dabei auf die Niedrigzinsen und Wohnungsnot in Deutschland verweisen. Quelle: www.focus.de

Billiges Geld und hohe Nachfrage haben die Immobilienpreise in den letzten Jahren in die Höhe getrieben. Auch für 2022 erwarten Experten erstmal kein Ende des Preis-Booms, doch immerhin nimmt in einigen Metropolen die Dynamik ab. Was das jetzt für Käufer bedeutet.

Wann wird die Solarpflicht eingeführt?

In Baden-Württemberg müssen Bauvorhaben ab dem 01. Mai 2022 mit Solaranlagen auf dem Dach ausgestattet werden. 

Ab dem 01. Januar 2023 sind Immobilieneigentümer in dem Bundesland auch bei einer Dachsanierung gesetzlich dazu verpflichtet, Solaranlagen auf dem Dach des Gebäudes anzulegen. Hauseigentümer dürfen selbst entscheiden, ob der produzierte Strom zum Eigenbedarf verbraucht oder in das Netzwerk eingespeist wird. 

Für die Länder Berlin und Hamburg treten ähnliche Neuregelungen ab dem 01. Januar 2023 in Kraft.

In Hamburg ist die Anbringung von Solaranlagen bei einer Dachsanierung allerdings erst ab 2025 verpflichtend. 

In Schleswig-Holstein betrifft die Solarpflicht ab Frühjahr 2022 vorerst nur öffentliche sowie gewerbliche Gebäude. Aktuell wird außerdem eine bundesweite Solarpflicht ab 2023 diskutiert. Quelle:  homeday

Ungültiger Berliner Mietspiegel 2021

Entsprechendes Urteil des Landgerichts Spandau (AZ 6 C395/21) veröffentlicht am 06.04.2022. Konkret heißt es in dem Urteil: „Der Berliner Mietspiegel 2021 ist kein qualifizierender Mietspiegel.[1] Der Berliner Mietspiegel ist auch kein einfacher Mietspiegel.“ Daher lehnte das Gericht den Mieterhöhungsantrag ab, der dem entgegenstand Grundlage der Klage, Der Mietspiegel wird darin erwähnt, weil er unbegründet ist. Berlin verfügt erstmals seit 1987 über keinen gültigen Mietspiegel. 

Der Wegfall des Berliner Mietspiegels hatte weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg und Vorsitzender des Mietspiegelausschusses des Immobilienforschungsverbandes gif, erklärt: „Große gut organisierte Vermieter finden jetzt drei passende Vergleichsmodelle Mieten deutlich höher anheben lassen Miete auf Mietspiegelniveau Private Kleinvermieter hingegen können weder den Mietspiegel 2019 noch den Mietspiegel 2021 verwenden, weil dann die Mieterhöhung ungerechtfertigt wäre, Mieter nicht Mietern der gleiche Verlust wie kleine Privatvermieter.“

Auch bei Neuvermietungen sind deutliche Preissteigerungen möglich, da Berliner Mieter möglicherweise nicht mehr durch die Mietpreisbremse geschützt sind. Voraussetzung ist nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 und der einschlägigen Übersichtsliteratur, dass Mieter und Vermieter die gesetzlich zulässige Miete angemessen bestimmen können. Ohne Mietspiegel ist die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse fraglich. Sebastian sagte: "Ohne wirksamen Mietspiegel ist die Mietpreisbremse praktisch wirkungslos. Des Weiteren ist fraglich, ob eine Mietpreisbremse ohne Mietspiegel verfassungskonform ist. Der Mieterschutz in Berlin ist sehr eingeschränkt. Das hätte man vermeiden können."Quelle : koni

Bauzinsen steigen erneut

Die EZB hat den Leitzins noch nicht angehoben, dennoch steigen die Bauzinsen bereits. Laut einBauzinsener Auswertung des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp haben die Zinsen innerhalb weniger Wochen um mehr als 0,5 Prozentpunkte zugelegt. Zinsen für zehnjährige Darlehen haben die Marke von 1,5% überschritten.

Noch hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins für die Eurozone nicht erhöht, doch bei den Bauzinsen ist die Trendwende eingeläutet. So sind die Bauzinsen seit vielen Jahren nicht mehr so schnell gestiegen wie in den ersten Wochen des Jahres. Dies zeigen Analysen des Vermittlers für private Baufinanzierungen Interhyp. Demnach liegen die Konditionen aktuell bei rund 1,6%.

Experten von hoher Dynamik überrascht

„Die Schnelligkeit der Zinserhöhung beim Baugeld haben viele Expertinnen und Experten nicht erwartet. In wenigen Wochen sind die Bauzinsen um über 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Gerade wurde die 1,5%-Marke für zehnjährige Baudarlehen geknackt“, berichtet Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Zuletzt hatte das Unternehmen im Mai und Juni 2015 einen ähnlich schnellen Zinsanstieg verzeichnet. Aktuell hätten die Zinsen sogar noch etwas schneller zugelegt als damals. Interhyp rechnet 2022 mit weiter steigenden Zinsen.

Was ist Immobilienkäufern jetzt zu raten?

„Viele unserer Kundinnen und Kunden sind besorgt und empfinden einen Druck, sich noch schnell günstige Zinsen zu sichern“, erklärt Mohr weiter. Ihr Rat: Zinsen jetzt prüfen, vor allem für einen geplanten Kauf und für die Anschlussfinanzierung. Dennoch sollte man die Finanzierung wohlüberlegt angehen, Angebote sorgfältig vergleichen und keine übereilten Entscheidungen treffen. Wer aber bald einen Kredit verlängern muss, dem empfiehlt die Expertin, besser jetzt aktiv zu werden, um Sparchancen zu nutzen.

Sehr sinnvoll für Immobilienkäufer sei es, die Finanzierung bereits vor der Immobiliensuche zu klären. Mit einer vorgeprüften Finanzierung, möglichst mit einer schriftlichen Bestätigung, sei es leichter, den Zuschlag beim Kauf zu erhalten, meint Mohr. Zudem sollten Immobilienkäufer eine lange Zinsbindung wählen, etwa 15 Jahre und länger.

Wer in ein bis drei Jahren seine Anschlussfinanzierung regeln muss, weil die Zinsbindung endet, dem empfiehlt die Expertin, jetzt die Konditionen zu prüfen. Mit Forward-Darlehen lassen sich günstige Zinsen für die Zukunft sichern. Bei Interhyp ist die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen aktuell angestiegen, wie das Unternehmen mitteilt.Quelle: www.asscompact.de