Ab wann gilt der Mietendeckel in Berlin?

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sog. Mietendeckel, hat im Januar die letzte Hürde im Berliner Abgeordnetenhaus genommen. Es ist am 23. Februar 2020 nach der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft getreten. 

Der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz
Das bedeutet für Vermietende, dass Sie dieses Gesetz besser nicht ignorieren, sonst begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und die zuständigen Bezirksämter überwachen die Einhaltung dieses Verbotes, d.h. sie können von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens dagegen vorgehen.

Für diese Wohnungen gilt der Mietendeckel nicht
Auf welche Miete beziehen sich die vorgegebenen Mietobergrenzen? Die Obergrenzen beziehen sich auf die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser, aber inklusive aller Zuschläge, wie z.B. für Mobiliar.

Standort-Klassifizierung nicht mehr zeitgemäß

„Die vor mehr als 25 Jahren vom Analyseunternehmen bulwiengesa enwickelte Klassifizierung in ABCD-Städte ist nach Meinung mehrerer Branchenteilnehmer nicht mehr zeitgemäß“, hierauf machen die  Immobilienexperten der  Gallus Immobilien Konzepte aus München aufmerksam. Die Unterteilung in ABCD-Städte dient der Möglichkeit, Investoren einen ersten Eindruck über die Renditechancen und die Risiken eines Projekts zu vermitteln. „Die Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich durch eine lange Phase der extremen Niedrigzinsen, Zuzug in die Ballungsräume und Zuwanderung sehr verschärft. Diesen neuen Bedingungen wird die herkömmliche Segmentierung nicht mehr gerecht“. Die stark vereinfachten Kategorien könnten Anleger bei Investitionsentscheidungen keine ausreichenden Anhaltspunkte mehr geben, weder, um die Risiken in vermeintlichen Top-Lagen, noch das Potenzial kleinerer Städte vermitteln. „Wichtiger als der Status Quo von Standorten sei beispielsweise das Zukunftspotential“, so die Gallus.

Hoher Wohnungsleerstand in Ostdeutschland

Laut einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) stehen hierzulande zwei Millionen Wohnungen leer. Demnach wurden 2016 durchschnittlich 4,7 Prozent aller Gebäude nicht genutzt (1,94 Millionen Wohnungen). Dieser Leerstand betrifft vor allem Ostdeutschland. Hier stehen teilweise bis zu zehn Prozent aller Wohnungen leer. Im Jahr 2011 der leerstehenden Wohnungen noch 1,81 Millionen und die Quote 4,5 Prozent. So fehlen vielen Immobilienbesitzern die Mieteinnahmen. Eine Maßnahme, welche die Gallus Immobilien Konzepte empfiehlt ist, dass man mehr Immobilien umbauen statt neu bauen sollte. „Neubau ist wichtig und löblich, aber Bestandsimmobilien müssen auch entsprechend umgebaut werden.“

Modernisierungskosten steuerlich absetzen

Eigentümer können die Modernisierungskosten für eine neu erworbene, vermietete Immobilie steuerlich absetzen. „Viele Eigentümer wissen nicht, dass das Finanzamt diese Ausgaben als Werbungskosten anerkennt, welche sofort geltend gemacht werden können“, so die Immobilienexperten der Gallus Immobilien Konzepte aus München. Dies bestätigt der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL).Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Kosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten dürfen. Wichtig zu wissen ist, dass die gesamten Renovierungs- und Modernisierungskosten als sogenannter Herstellungsaufwand deklariert werden können. In diesem Fall werden die Ausgaben dann über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie Anpassung des Mietrechts

Mit einer kleinen Verspätung zum selbst gesetzten Termin hat das BMJV den lang erwarteten Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 13.01.2020 veröffentlicht. Der Entwurf hält sich eng an die Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe vom August 2019. Zunächst wurde das Reform-Papier, das noch nicht mit den anderen Ministerien final abgestimmt wurde, an die entsprechenden Verbände zur Stellungnahme geschickt. 
Ziel des Gesetzes ist es, sich den neuen gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, den umweltpolitischen Herausforderungen und den technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG im Jahr 1951, aber auch der letzten Reform im Jahr 2007 zu stellen. So ist es aufgrund des demografischen Wandels notwendig, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Zur Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Gebäuden unerlässlich und auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität erfordert Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Komponenten erklären auch den vollständigen Namen: Entwurf eines “Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes”.  
Weiter unter www.immobilienscout24.de

Mögliche Preisentspannung für Immobilieninvestoren

„Langfristig ist aufgrund der erwarteten konjunkturellen Abschwächung eine Preisentspannung auf der Baukostenseite zu erwarten, wenngleich der Zeitpunkt noch unklar ist. Diese Entspannung hätte durchaus auch positive Seiten für Entwickler und Investoren. Genehmigungszeiten könnten kürzer werden und gleichzeitig könnte die Auslastung der Gewerke sinken, dadurch lassen sich Projekte effizienter und im Idealfall auch günstiger entwickeln«, erklären die Experten der Gallus Immobilien.

Kreditvergabe für Immobilieneigentum

Im Jahr 2016 wurden die Kreditvergaberichtlinien derart verschärft, dass es älteren Kreditnehmern sehr schwer fiel, einen günstigen Kredit zu bekommen. Auch wenn die Immobilie einen hohen Wert aufwies, richtete sich die Bank an der Fähigkeit der Bauherren aus, ihren Kredit tatsächlich zurückzuzahlen. Aber keine Angst: Seit 2018 ist es wieder einfacher geworden: Sofern die Bonität gut ist und der Wert der Immobilie den Kreditbetrag übersteigt, kommen auch ältere Bauherren an einen Kredit. Mit viel Eigenkapital, einem langfristig gesicherten Einkommen, Vermögenswerten als Sicherheiten, einer hohen Anfangstilgung mit Tilgungswechseloption zum Beginn des Rentenalters, einer Zinsbindung ohne Zinserhöhungsrisiko und eventuell einer Restschuldversicherung sollte es mit dem Kredit auf Anhieb klappen.

Berlin friert Mieten von Wohnungen ein

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat gestern ein bundesweit einmaliges Gesetz zum Mieterschutz verabschiedet: Mieten von 1.5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt sollen für einen Zeitraum von fünf Jahren eingefroren werden. Wer heute zu viel Miete zahlt, soll vom Vermieter gar Geld zurückbekommen.

Das Gesetz des rot-rot-grünen Senates nahm die vorerst letzte Hürde im Parlament trotz des Gegenwindes der Opposition aus CDU, FDP und AfD. In der boomenden Hauptstadt sind die Wohnungsmieten in den letzten Jahren überproportional gestiegen. Mit dem Mietendeckel will der Staat jetzt Gegensteuer geben. Der Berliner Senat hofft, dass das Gesetz nach Ablauf der Frist von fünf Jahren ­obsolet sein wird, da in der Zwischenzeit genug Zeit bleibt, um dringend benötigten neuen Wohnraum bereitzustellen.

Die Höhe der Wohnungsmiete richtet sich nach einem Stichtag im letzten Sommer. Zur Bemessung beigezogen wird eine Mietobergrenze. Diese bemisst sich an Wohnungsstandart, Lage und Grösse. Wenn die Miete 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, sollen die Mieter vom Vermieter entlastet werden. Vermieter, die gegen den Mietendeckel verstossen, droht eine Busse von bis zu 500000 Euro.

Opposition und Wirtschaftsverbände halten den Mietendeckel für das falsche Instrument. Investoren würden durch den staatlichen Eingriff in den Wohnungsmarkt abgeschreckt, das verzögere den Bau neuer Wohnungen unnötig. Zudem sei der Mietendeckel der erste Weg hin zu staatlichen Eingriffen, die an sozialistische Zeiten erinnerten. Der Mietendeckel dürfte in den nächsten drei bis vier Wochen in Kraft treten. Offen ist ­allerdings die Frage, ob Berlin überhaupt die Kompetenz hat, ein solches Gesetz zu erlassen. (aargauerzeitung.ch)