Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt

Seit 2019 dürfen Mieten wegen Modernisierung nur noch um höchstens acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Zuvor war die Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten möglich.   Kein Wunder, dass ohnehin anstehende Modernisierungen noch rasch bis Ende 2018 auf den Weg gebracht oder zumindest angekündigt wurden. So geschehen auch bei einer Wohnanlage in München. Die Modernisierungsankündigung kam am 27. Dezember 2018 und bezog sich auf Modernisierungsmaßnahmen, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Es ging unter anderem um eine Wärmedämmung, den Austausch der Fenster, den Einbau von Rollläden sowie den Anbau von Balkonen.

Bei einer Ankündigung ein Jahr vor Baubeginn sei kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn zu erkennen, stellte das Oberlandesgericht München fest und gab dem klagenden Mieterverein recht.

Doch der BGH hob das Urteil wieder auf und entschied, dass die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die gesetzlichen Vorgaben erfüllte.  Selbst wenn die Immobilienfirma die Modernisierungsankündigung gezielt noch kurz vor Jahresende an die Mieter verschickt haben sollte, um von der Übergangsfrist und den bis 31. Dezember 2018 möglichen höheren Mieterhöhungen zu profitieren, läge kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor.  Erforderlich ist nach dem Gesetz allein, dass die Planungen soweit fortgeschritten sind, dass eine ordnungsgemäße Ankündigung formuliert werden kann. So müssen Art und Umfang, Beginn und Dauer der Modernisierung in der Ankündigung klar umrissen sein, ebenso die zu erwartende Mietsteigerung. 

All diese Voraussetzungen waren im strittigen Fall erfüllt.  (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19)  

Fragen zum BGH-Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19  Welches Recht ist anzuwenden, wenn eine Modernisierung vor der Reform des Rechts 2019 angekündigt wurde – allerdings die Maßnahmen erst 2020 beginnen?      

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf eine Musterfeststellungsklage hin entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen für eine noch im Dezember 2018 angekündigte Modernisierung die Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnet werden kann.   Quelle: ImmobilienScout

Volksentscheid über Enteignungen von Immobilienkonzernen

Die Berlinerinnen und Berliner haben sich im Volksentscheid für die Enteignung großer Wohnungskonzerne ausgesprochen. 56,4 Prozent der Wähler stimmten dafür, 39,0 Prozent lehnten das Vorhaben ab. Allerdings ist das Votum für die Politik rechtlich nicht bindend. Der Berliner Volksentscheid über Enteignungen von Immobilienkonzernen war erfolgreich. 56,4 Prozent der Wähler stimmten am Sonntag in einem Volksentscheid dafür, 39,0 Prozent lehnten das Vorhaben ab, wie die Landeswahlleitung am Montagmorgen mitteilte.Mehr als eine Million Berliner sprachen sich für das Vorhaben aus. Damit ist das nötige Quorum überschritten. Unter dem Titel „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ konnten die Berlinerinnen und Berlin darüber abstimmen, ob große Wohnungskonzerne mit mehr als 3000 Wohnungen enteignet werden sollen. Mit dem Erfolg des Volksentscheids ist der Berliner Senat laut Beschlusstext aufgefordert, „alle Maßnahmen einzuleiten“, die zur Überführung von Immobilien in Gemeineigentum erforderlich sind, und dazu ein Gesetz zu erarbeiten. Quelle: www.welt.de

Gründächer der Umwelt zu liebe

Dass begrünte Dächer schöner aussehen als trister, grauer Beton oder schmucklose Dachpappe, wird wohl keiner leugnen. Sie sind echte kleine Oasen inmitten von zugebauten, versiegelten Flächen. Bienen und andere Insekten nutzen diese Minibiotope als Rastplätze und Futterquellen beim Wechsel zwischen ihren Lebensräumen. Mit einem Gründach förderst du also die Artenvielfalt. Neben diesem Naturschutz haben Gründächer aber auch viele handfeste Vorteile für dein Haus und die direkte Umgebung:

• Gründächer schützen das Dach vor starken Winden und Niederschlägen. Sie unterstützen sogar die Dämmung im Winter und wirken im Sommer als natürlicher Hitzeschild.
• Sie sorgen für mehr Ruhe, weil sie den Schall der Umgebungsgeräusche schlucken.
• Grüne Dächer sind Feinstaubmagneten und produzieren Sauerstoff.
• Sie nehmen Regen auf und geben die Feuchtigkeit wieder ab, wenn es trocken wird: Das Mikroklima am Haus verbessert sich.
• Gründächer entlasten die Kanalisation. Insbesondere in Regionen mit Starkregen ist das ein sehr cleverer Effekt.
  

  Vorteil: Finanzielle Förderung

  Vor allem Letzteres führt dazu, dass Eigentümer:innen mit Gründach in vielen Städten von der Niederschlagswassergebühr in einem bestimmten Umfang oder sogar vollständig befreit werden. In Karlsruhe, Freiburg im Breisgau oder Passau werden gemäß dem Bundesverband GebäudeGrün e. V. (BuGG) sogar gar keine Gebühren fällig.

  Viele Städte vergeben darüber hinaus finanzielle Förderleistungen für Gründächer. Meist wird rund die Hälfte der Anschaffungskosten gefördert – wie etwa bei der „Hamburger Gründachförderung“. In Einzelfällen kann aber sogar das gesamte Dach bezuschusst werden – etwa mit dem Förderprogramm „GründachPlus“ in Berlin.

  Beim BuGG e.V. erhaltet sie eine Liste mit den aktuellen Förderangeboten: Städte mit Förderprogrammen mit finanziellen Zuschüssen für Dachbegrünungen.Quelle:  immobilienscout24

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   
  

Einfamilienhäuser stehen nicht vor dem AUS!

In einem Interview im Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“ äußerte sich Anton Hofreiter, der Fraktionsvorsitzende von Bündnis 90/Die Grünen, zur Zukunft des Einfamilienhauses. Der Artikel löste eine breite Diskussion darüber aus, ob nun überall der Bau von Einfamilienhäusern verboten werden könnte.  Die Diskussion nach dem Interview führte zu überspitzten Reaktionen aus anderen politischen Lagern und den Medien. Vorausgegangen war die Entscheidung des Leiters des Bezirksamts Hamburg-Nord, allerdings schon 2020, in Bebauungsplänen keine Einfamilienhäuser mehr auszuweisen. Ähnliche Planungen gibt es bereits für Thüringens Landeshauptstadt Erfurt und auch in Schleswig-Holstein wird diskutiert, ob in gefragten Großstädten wie Kiel, Flensburg und Norderstedt noch neue Einfamilienhäuser gebaut werden sollten.  Anton Hofreiter zeigte dafür Verständnis („Einparteienhäuser verbrauchen viel Fläche, viele Baustoffe, viel Energie, sie sorgen für Zersiedelung und damit auch für noch mehr Verkehr“) und kurz darauf wurden die Grünen als „Verbotspartei“ gebrandmarkt. Der Vorsitzende des Hamburger Wirtschaftsrates sprach von einem wahr gewordenen „Traum linker Ideologen“. Spiegel-Kolumnist Alexander Neubacher schürte die Angst der Deutschen, ihr geliebtes Einfamilienhaus nicht mehr realisieren zu können: „Beeilen Sie sich mit dem Bauen, bevor es zu spät ist“, klingt sein, vermutlich satirisch gemeinter Rat: „Raus aus dem Townhouse mit Pelletheizung, rein in die sanierte Plattenbausiedlung.“  Man sollte aber die Kirche im Dorf lassen. Hofreiter hat im Interview tatsächlich kein Verbot von Einfamilienhäusern angeregt. Wer das Interview richtig gelesen hat, benötigt die von der Bundestagsfraktion der Grünen am 13. Februar veröffentlichten Klarstellung eigentlich gar nicht:  Die Behauptung, Grüne wollten Einfamilienhäuser verbieten, ist falsch. Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen wichtig – dazu gehört auch das Einfamilienhaus. Das wird es auch in Zukunft geben – so wie Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser. Was aber wo steht oder gebaut wird, entscheiden die Kommunen vor Ort - je nachdem, was im Dorf oder der Stadt nötig ist, wie viel Fläche da ist, wie viel Leerstand es gibt und was gut in den Ort passt. Mehr Informationnen unter immobilienscout24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Wohnungsmieten sind deutlich stärker gestiegen als Löhne

Die Wohnungsmieten sind in vielen Städten Deutschlands deutlich stärker gestiegen als die Löhne und Gehälter. Das zeigt die Statista-Berechnung auf Basis einer Erhebung von Immowelt und der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen der Länder. Die Grafik umfasst dabei diejenigen acht deutschen Städte der Immowelt-Erhebung, in denen die Mieten im Zeitraum von 2009 bis 2019 am stärksten angestiegen sind. Zum Vergleich sind die Entwicklung der Bruttolöhne und -gehälter dazu gestellt. Demnach sind die Mieten in Berlin um 104 Prozent gestiegen und die Löhne und Gehälter lediglich um 35 Prozent. In den anderen Städten liegt die Differenz zwischen Anstieg der Mieten und Zuwachs bei Löhnen und Gehältern zwischen 11 und 29 Prozentpunkten.

Die Corona-Pandemie hat in Deutschland bislang nicht zu sinkenden Mieten geführt. Wie diese Statista-Grafik auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamts zeigt, ist beim Index der Nettokaltmieten seit Anfang 2019 ein nahezu konstanter Aufwärtstrend zu beobachten. Aktuell liegt er bei einem Wert von 108,5 Punkten (+1,4 % über dem Niveau des Vorjahresmonats). Bei der Entwicklung gilt es allerdings zu bedenken, dass der Immobilienmarkt als träge gilt und oft erst Monate oder Jahre später auf Entwicklungen und Veränderungen reagiert.

Weitere Informationen zum Thema liefert das Statista DossierPlus zur Mietpreisentwicklung in Deutschland. Enthalten sind u. a. Daten zur Mietpreisentwicklung der letzten zehn Jahre und ein Ausblick auf künftige Entwicklungen. Quelle: Statista_Zur Statista-Grafik statista.com/infografik

Bundesprogramm zur Förderung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus

Das ab Oktober startende Bundesprogramm ergänzt das KfW-Programm 134 für den Kauf von Genossenschaftsanteilen. Das lange geplante Bundesprogramm zur Förderung genossenschaftlichen Wohnungsbaus wird nach neuesten Informationen des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW im Oktober an den Start gehen. Es ergänzt das KfW-Programm 134 für den Kauf von Genossenschaftsanteilen und ist ein wichtiger Bestandteil der Wohnraumoffensive der Bundesregierung.Quelle: www.konii.de

Finanzierung des Alterswohnsitzes

Das Wohnen im Alter ist zumeist mit nicht unerheblichen Anforderungen an den eigenen Wohnraum verbunden. Aus diesem Grund sollte bereits frühzeitig über die finanziellen Möglichkeiten sowie das benötigte Budget entschieden werden. Es ist dringend zu empfehlen, sich nach möglichen staatlichen Förderungen zu erkundigen. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau stark vergünstigte Darlehen für einen altersgerechten Umbau an. Auch die jeweiligen Bundesländer fördern oder unterstützen in individuellen Fällen das Wohnen im Alter und bieten Zuschüsse für barrierefreie Umbauten. Bei rechtzeitiger Planung kann also eine adäquate Lösung für fast jedes Budget gefunden werden.   

 

Keine Überwachungskamera ohne Zustimmung

Vermieter dürfen ohne die Zustimmung ihrer Mieter keine Überwachungskameras anbringen, die den Hauseingang überwachen. Selbst Attrappen sind nicht zulässig, entschied das Amtsgericht Detmold in einem aktuellen Urteil. 

In einem Prozess vor dem Landgericht Detmold kam er mit diesen Argumenten nicht durch. Das Gericht sah die Persönlichkeitsrechte des Mieters verletzt – dazu gehört auch, dass nicht überwacht werden dürfe, ob und wann er das Haus betrete oder verlasse. Der Vermieter hätte den Mieter bei Einzug außerdem von sich aus über die Kameras informieren müssen. Selbst wenn es sich nur um Kameraattrappen handele, erzeuge dies einen „Überwachungsdruck“, den der Mieter nicht akzeptieren muss.Vermieter sollten neue und bestehende Mieter darüber informieren, wenn sie Kameras aufstellen oder aufgestellt haben. Hier kann es nützlich sein, mit offen Karten zu spielen. Eine Kamera, die etwa die Sicherheit von Baumaterialien auf dem Grundstück überwacht, ist meist möglich, wenn sie keine Persönlichkeitsrechte verletzt. In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter keine Auskunft darüber geben, ob es sich um funktionstüchtige Kameras oder Attrappen handele – dieses Verwirrspiel trug zum harten Urteil der Richter bei.

Kündigungsfrist bei Gewerberaum

Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich in vielen Punkten vom gängigen Wohnmietrecht. Der Gesetzgeber gibt Ihnen als Vermieter weitaus weniger Vorgaben, sodass etwa Vertragsbestandteile zulasten des Mieters leichter umgesetzt werden können. Genaueres zu Kündigungsfristen bei Gewerberäumen regelt zunächst § 580 BGB. Bei Gewerberäumen beläuft sich Ihre Kündigungsfrist auf mindestens 6 und maximal 9 Monate, je nach Kündigungszeitpunkt.