Was bedeutet Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung ist rechtens, wenn Wohnungseigentümer:innen den Wohnraum für sich selbst oder für nahe Verwandte nutzen wollen. Erst 2010 entschied der Bundesgerichtshof, dass auch entfernte Angehörige als Kündigungsgrund zugelassen sind. Wichtig ist, dass diese tatsächlich im Haus oder der Wohnung wohnen werden.  Allerdings müssen Eigentümer:innen nachvollziehbare ernsthafte Gründe nennen, für wen und warum den Wohnraum gebraucht wird. Ein schlichtes Kündigungsschreiben reicht nicht aus. Dabei sind auch die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer entweder drei, sechs oder sogar neun Monate betragen. Details zur Kündigungsfrist finden sich auch im Mietvertrag.

 

Was muss die Betriebskostenabrechnung enthalten?

In der Betriebskostenabrechnung müssen Sie bestimmte Angaben machen, damit das Dokument den gesetzlichen Anforderungen genügt:

• Abrechnungszeitraum
• Gesamtkosten
• Anfangs- und Endzählerstände
• Berechnung des Mieteranteils
• Erläuterung des Verteilerschlüssels
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
• Anfallende Nachzahlungen oder Rückzahlungen

Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Sie müssen keine einzelnen Rechnungskopien vorlegen, aber der Mieter hat auf Wunsch das Recht, die Rechnungen einzusehen. Besonders wichtig ist, dass Sie die Betriebskostenabrechnung pünktlich innerhalb der Zwölf-Monatsfrist schicken.

Falls Fehler vorliegen, haben Sie ab dem Datum der Abrechnung zwölf Monate Zeit, diese zu korrigieren. Ebenso hat der Mieter zwölf Monate Zeit, Fehler zu finden und eine entsprechende Anpassung der Betriebskosten von Ihnen zu verlangen.

Achten Sie darauf, den sogenannten Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung zu erwähnen und zu erklären. Da sich die Kosten für Heizung und Warmwasser zu einem Großteil verbrauchsabhängig berechnen, sollten Sie diese Positionen besonders detailliert aufschlüsseln. Quelle: ImmobilienScout

 

Welche Nebenkosten zahlen die Mieter

Mieter zahlen eine Warmmiete, die aus der Grundmiete und den warmen Nebenkosten (Heizungs- und Warmwasserkosten) besteht. Darüber hinaus kommen sogenannte kalte Nebenkosten wie Ausgaben für den Gärtner oder die Gebäudereinigung hinzu, die Sie als Vermieter ebenfalls auf den Mieter umlegen dürfen.

Normalerweise ist es ausreichend, im Mietvertrag anzugeben, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ übernimmt. Damit sind alle Nebenkosten und Betriebskosten gemeint, die umlagefähig sind. Diese Formulierung ist gesetzlich definiert und bedarf keiner weiteren Erklärungen. Um noch weitere Nebenkosten, die sogenannten „sonstigen Betriebskosten“ wie etwa die Wartung von Rauchmeldern oder Feuerlöschern, umzulegen, sollten Sie diese im Mietvertrag explizit nennen. Quelle: Immobilienscout

Kürzere Abschreibungsfrist für vermietete Immobilien

In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat der Gesetzgeber die steuerliche Berücksichtigung für den nutzungs- und altersbedingten Wertverfall von Gebäuden schrittweise gesenkt. Für vermietete Wohnimmobilien beträgt die Abschreibung oder die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) – so die Bezeichnung nach der Steuerbehörden –für Alt- und Neubauten zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Jahr. Und dies über 50 Jahre, bis das Gebäude zu 100 Prozent abgeschrieben ist.

Bei Häusern, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ausnahmsweise ein Satz von 2,5 Prozent für die Abschreibung – diese Altbauten können die Käufer also über den kürzeren Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Von höheren und anders gestalteten Abschreibungssätzen, wie von der aktuell geplanten degressiven Abschreibung, profitieren nur Eigentümer, die ihre Immobilien noch vor 2006 erworben hatten oder Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien.

 

Bundesfinanzhof lässt Ausnahmen zu

Obwohl der tatsächliche Wertverfall der einzelnen Gebäude zum Teil erheblich von den Abschreibungssätzen der Steuergesetzgebung abweicht, ließ die Finanzverwaltung keine Ausnahme von den allgemeinen AfA-Sätzen zu. Der Bundesfinanzhof in München hat allerdings in der Vergangenheit (Az.: IX R 16/07) entschieden, dass bei vermieteten Immobilien die Abschreibungsdauer verkürzt werden kann, wenn entsprechende Umstände gegeben sind.

In dem Fall ging es zwar um eine gewerblich genutzte Pakethalle, doch ist das Urteil im Prinzip auch auf alle anderen vermieteten Immobilien anzuwenden, wenn eine vergleichbare Situation vorliegt. Die Eigentümer der Immobilie hatten gegen die vom Finanzamt festgelegte Abschreibungsdauer geklagt und aufgrund eines Sachverständigengutachtens dafür plädiert, eine Absetzung für Abnutzung (AfA) für die Paketverteilungsanlage nach Maßgabe eines Zeitraums von 15 Jahren anzusetzen. Dem stimmte der Bundesfinanzhof zu. Laut Gesetz (gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) könne anstelle der üblichen Abschreibung eine der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäude entsprechende AfA vorgenommen werden. Die Nutzungsdauer sei der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die zu schätzende Nutzungsdauer sei bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.

Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen (dazu gibt es folgende Urteile des Bundesfinanzhofs – BFH - vom 19. November 1997 X R 78/94, BFHE 184, 522, BStBl II 1998, 59; vom 18. September 2003 X R 54/01, BFH/NV 2004, 474,).

Tipp für Immobilieneigentümer

Sofern ein Gebäude deutlich stärker als üblich abgenutzt wird, kann der Steuerpflichtige einen entsprechenden Antrag für eine höhere AfA entsprechend der voraussichtlich kürzeren Nutzungsdauer beim Finanzamt stellen. Die Chancen, dass dem Antrag stattgegeben wird, erhöhen sich, wenn er mit entsprechendem Gutachten eines Sachverständigen vom Steuerberater eingereicht wird. 
„Eine kürzere Nutzungsdauer kann zugrunde gelegt werden, wenn die Immobilie vor Ablauf der Abschreibungsfrist objektiv wirtschaftlich verbraucht ist“, erklärt Anita Käding vom Bund der Steuerzahler. „Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Teil des Gebäudes nach Auszug eines langjährigen Mieters deutlich abgenutzt ist.“

Quelle: Immobnilienscout

Soziale Vermieter werden vom Finanzamt bestraft

Wer ein Miethaus besitzt und daraus nicht den größtmöglichen Gewinn zieht, ruft den Argwohn des Finanzamts auf den Plan. Schnell wird die Wohnungsvermietung als „Liebhaberei“ abgestempelt und den Eigentümern eine ernstzunehmende wirtschaftliche Tätigkeit abgesprochen.

Briefkästen nicht steuerlich absetzbar

So erlebte es der Hauseigentümer Wolfgang F. in München mit seinen Mietwohnungen auf einem rund tausend Quadratmeter großen Grundstück. Er verlangt von seinen Mietern einen für Münchener Verhältnisse außerordentlich niedrigen Mietpreis von zwölf Euro pro Quadratmeter. Die Konsequenz: Das Finanzamt unterstellt dem Hauseigentümer, er habe keine Gewinnabsicht. Daher dürfte er Investitionen für das Haus, wie zum Beispiel neue Briefkästen, auch nicht steuerlich absetzen. – Wolfgang F. wehrt sich nun juristisch gegen die eigenwillige Bewertung des Finanzamts.

Finanzamt rechnet die Mieten einfach hoch

Auch Hans H. – so berichtete die taz bereits vor längerer Zeit – ein Hausbesitzer aus Berlin, bekam massiv Ärger mit dem Finanzamt, weil er nach dem Prinzip lebt und vermietet: Es soll mir und anderen gut gehen. Ihm gehört ein großes Haus in Berlin mit über 30 Wohnungen in guter Lage. Mit seinen sehr moderaten Mietpreisen scheint er eine Ausnahme in Berlin und damit dem Finanzamt ein Dorn im Auge zu sein, denn bei ihm ist nicht viel zu holen. Durch die geringen Mieten und den hohen Aufwand für die Erhaltung bleibt kaum etwas an Erbschaftsteuer übrig (nachdem seine Mutter verstorben war, gehört ihm das Haus allein). 87 Prozent der Mieteinnahmen fließen direkt zurück ins Haus als Reparaturen, Ausbau- und Verschönerungsarbeiten sowie für den Garten im Hof, so versichert es der Eigentümer.

Das Finanzamt verlangte trotzdem von Hans. H. eine sechsstellige Summe als Erbschaftsteuer. Es rechnete die Mieten einfach auf die erzielbare Höhe hoch und setzte Summen für die Berechnung der Erbschaftsteuer fest, die der Eigentümer nie eingenommen hatte. Gegen den Bescheid legte der Hausbesitzer Widerspruch ein.

Darüber hinaus war auch hier das Finanzamt – genauso wie im Münchener Beispiel – der Ansicht:  Wenn ein vermietetes Wohnhaus keine Gewinne abwirft, kann der Eigentümer nichts von der Steuer absetzen, weder Aufwendungen noch Werbungskosten. Das würde bedeuten, dass Hans H. alle Kosten für die Instandhaltung komplett allein tragen müsste und nicht wie üblich mit den Einnahmen verrechnen kann. In diesem Fall müsste er einen Kredit aufnehmen oder die Mieten erhöhen. Aber genau das will er nicht.

Fazit

Wer durch Vermietung nicht einen möglichst hohen Gewinn erzielen und stattdessen sozialverträglich vermieten möchte, muss unter Umständen mit Gegenwehr vom Finanzamt rechnen. Das Amt macht es Vermietern, die bezahlbaren Wohnraum stellen wollen, nicht leicht. Quelle: Immobilienscout

Boni für Sanierungsprojekte

Die Bundesregierung möchte besonders ambitionierte Sanierungsprojekte mit "Boni" fördern. Neu sind beispielsweise die Effizienzhaus-EE-Klassen. EE steht dabei für "Erneuerbare Energie". Das KfW-Effizienzhauses 55 gibt es nun beispielsweise auch mit dem Zusatz "EE". Das Doppel-E wird vergeben, wenn nach einer Sanierung mindestens 55 Prozent des Gebäudeenergiebedarfs über erneuerbare Energien gedeckt wird. Dafür gibt es dann einen Bonus auf den (Tilgungs-) Zuschuss von fünf Prozent. Wer das EE anstrebt, kann die maximale Kreditsumme bzw. die Zuschussbemessung zusätzlich von 120.000 Euro auf 150.000 Euro erhöhen, sodass sich der Zuschuss gleich noch mehr lohnt.

Weitere fünf Prozent Zuschuss gibt es, wenn du deine Vollsanierung mittels eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) umsetzt. Dafür erfasst beispielsweise ein:e Energieberater:in den Ist- und Sollzustand deines Hauses und plant die einzelnen Maßnahmen. Das BEG will hier kosteneffizient geplante, schrittweise Sanierungsmaßnahmen besonders fördern.    

Neu ist ebenfalls die Förderung von digitalen Systemen, die dein Wohngebäude zu einem "Efficiency Smart Home" machen, etwa der Einbau von Smart-Metern, Sensoren für die Überwachung der Luftqualität oder Energiemanagementsysteme. Quelle: immobilienscout24.de

Die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Die Förderlandschaft in Deutschland verändert sich 2021. Der Grund: Das Klimaschutzprogramm der Bundesregierung soll den Primärenergiebedarf von Gebäuden signifikant senken. Das führt zu einer stärkeren Förderung von Energieeffizienz bei gleichzeitiger Bevorzugung von regenerativen Energiequellen. Gebäude sollen also nicht nur weniger Energie verbrauchen, sondern die Energie soll auch vermehrt aus nachhaltigen Quellen stammen. Bisher konnten Käufer:innen von Neu- oder Bestandsgebäuden vor allem über KfW- und BAFA-Kredite Zuschüsse beantragen. Da sind über die Jahre gleich mehrere Programme zusammengekommen, beispielsweise die Programme zum energieeffizient Bauen und Sanieren der KfW. Alle vorhandenen Programme sind jetzt in der BEG zusammengefasst. Nur noch ein Antrag ist nun nötig, um Zugriff auf verschiedene Programme zu erhalten – inklusive der Förderung der Fachplanung und Baubegleitung. Für dich als Käufer:in eines Bestandsgebäudes ergeben sich daraus bessere Möglichkeiten, die Immobilie mit Förderungen effizient und sparsam zu machen.

Für alle Förderungen für Wohngebäude gilt: Das Gebäude muss mindestens fünf Jahre alt sein. Es gilt das Datum des Bauantrags bzw. der Bauanzeige. Wenn du ein Haus sanierst, gibt es jetzt auch eine Förderung beim Umbau zum besonders sparsamen Effizienzhaus 40. Diese Gebäudeeffizienzklasse gab es bisher nur beim Neubau. Als Ausgleich wurde für Sanierungen die Förderung für das Effizienzhaus 115 gestrichen. Es gibt im BEG dann sechs Effizienzhausklassen für Sanierungen: KfW 40, 55, 70, 85, 100 und "Denkmal" mit jeweils unterschiedlichen Fördersätzen. Quelle: immobilienscout

Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen

Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen und verleitet, viel zu hohe Kaufpreise zu zahlen. Ein paar Indikatoren helfen, um bewerten zu können, wo Kaufen statt Mieten wirklich lohnt. Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren stärker als die Mieten. Das war 2020 nicht anders. Während die Nettokaltmieten bundesweit im Schnitt um 2,7 Prozent anzogen, kletterten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand um 10,1 Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Postbank Wohnatlas hervor. Damit stellt sich für Mieter die Frage, ob sie nicht ein Objekt zur Selbstnutzung kaufen möchten. Laut einer aktuellen Umfrage von Interhyp wünschen sich 72 Prozent der Mieter eine eigene Immobilie – deutlich mehr als 2019, als es noch 66 Prozent waren.

Langfristig könnte sich Kaufen statt Mieten lohnen. Nämlich dann, wenn ein Käufer ein Objekt günstig erwirbt und gleichzeitig die Aussicht auf Wertsteigerung besteht. Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank, hat dazu eine klare Meinung: „Wer die Chance hat, eine Eigentumswohnung nach seinen Wünschen zu erwerben, bei der die finanzielle monatliche Belastung im Verhältnis zur Mietbelastung nicht teurer kommt, der sollte den Erwerb unbedingt in Erwägung ziehen.“ Der Vorteil liege auf der Hand: Wer eine Immobilie abbezahlt, betreibt Vermögensaufbau. Mietzahlungen dagegen seien futsch.

Die entscheidende Frage lautet: In welchen Städten finden Kaufinteressenten noch gute Voraussetzungen für ein Investment? Um dies festzustellen, haben sich die Fachleute vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut die Preisentwicklung in allen Landkreisen und kreisfreien Städten genauer angeschaut. Ein wichtiger Gradmesser für das Verhältnis von regionalen Kauf- zu Mietpreisen sei der Vervielfältiger. Er gebe an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wäre. Laut Postbank steht ein Vervielfältiger von unter 25 für ein noch moderates Kaufpreisniveau. Bundesweit reiche die Spanne von 12 in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee. Grunwald erläutert: „Höhere Vervielfältiger könnten auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen.“

Vor allem in den großen Städten seien die Kaufpreise dem Mietniveau enteilt. In Berlin müssten Käufer mittlerweile 40 Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Wohnung berappen. Grund dafür sei auch der Berliner Mietendeckel, der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Die Regelung habe die Mieten gedrückt und damit den Vervielfältiger erhöht. Günstigste Metropole unter den Top-7 sei Stuttgart mit einem Kaufpreis von 28,7 Jahresnettokaltmieten. Grunwald warnt: „Kaufinteressenten sollten in den Big Seven sehr wachsam sein und genau prüfen, ob die hohen Preise gerechtfertigt sind.“ Mit jeweils über 30 Jahresnettokaltmieten sehr teuer seien auch Rostock, Potsdam, Rosenheim, Landshut und Baden-Baden.

Im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch günstige Objekte fänden sich vor allem rund um Berlin und Hamburg. Im Herzogtum Lauenburg, in Stade und in Pinneberg zum Beispiel betrage der Vervielfältiger im Schnitt jeweils rund 25. Insgesamt haben die Fachleute einige Städte identifiziert, in denen die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau noch nicht enteilt seien, so dass ein Umzug von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände attraktiv erscheint. Das seien unter den Großstädten ab 100.000 Einwohnern am ehesten Gelsenkirchen (18), Salzgitter (19,1), Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal (jeweils 20 bis 21).

Vor einer Kaufentscheidung freilich müsse auch die erwartete Wertsteigerung berücksichtigt werden. Beide Bedingungen – attraktives Preisniveau im Verhältnis zu den örtlichen Mieten – sowie potenzieller Wertzuwachs seien in 16 Landkreisen erfüllt, die damit die besten Investitionschancen in Deutschland böten. Dazu zählten in Niedersachsen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein glänze mit guten Aussichten auf noch günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Investments sehen die Experten auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in die Top-Regionen, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.

Regulierung als Risiko

Ein Risiko für potenzielle Immobilienkäufer ist der Ausgang der Bundestagswahl 2021. Das Thema Mietenregulierung steht bei einigen Parteien hoch im Kurs. Das Beispiel Berlin zeigt, wie durch staatliche Eingriffe Immobilienkäufe unattraktiver werden. „Dabei“, so Hagen Ernst, stellvertretender Leiter Research & Portfoliomanagement bei DJE Kapital, „sind nicht die Mieten, sondern der fehlende Wohnraum das Problem – da hilft nur bauen.“ Dass das Angebot an Wohnungen in den nächsten drei bis fünf Jahren die Nachfrage übersteigt, ist allerdings unwahrscheinlich. Damit bleibt Kaufen statt Mieten eine Option – zumindest in einigen Städten.Quelle: procontra-online.de

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nachfrage nach Elementarschutzversicherung deutlich gestiegen

Die verheerenden Unwetter haben insbesondere in Westdeutschland für Milliardenschäden gesorgt. Nun steigt die Nachfrage nach Elementarschutz deutlich. Noch unklar ist, ob sich dieser in Zukunft verteuern wird.

Nach der verheerenden Flutkatastrophe in Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Bayern und Sachsen vermelden Versicherer ein deutlich höheres Interesse der Menschen an Elementarversicherungen. Dies berichtet die „Süddeutsche Zeitung“.  

So erklärte beispielsweise die Ergo Versicherung, dass die Nachfrage nach entsprechendem Schutz bei ihren Vertriebspartnern in den vergangenen Tagen deutlich angestiegen sei. Auch bei der Debeka berichtet man von einem deutlichen Anstieg entsprechender Anfragen.  

Insgesamt dürfte Unwettertief „Bernd“ für versicherte Schäden zwischen 4,5 und 5,5 Milliarden Euro gesorgt haben – der Großteil (2/3) entfällt dabei auf die Hochwassergebiete in Rheinland-Pfalz. Allein die Allianz rechnet mit Schäden in Höhe von 500 Millionen Euro und rund 35.000 Schadenfällen.

Viele Hausbesitzer in den betroffenen Regionen verfügen allerdings nicht über den entsprechenden Elementarschutz. Laut GDV-Zahlen besitzen in Nordrhein-Westfalen nur 47 Prozent der Immobilienbesitzer eine entsprechende Police, in Rheinland-Pfalz sind es mit 36 Prozent noch einmal deutlich weniger.  

Die verstärkte Nachfrage ist dabei nicht sonderlich überraschend. Bereits nach ähnlichen Hochwasserereignissen hatte die Nachfrage merklich zugenommen. So hat sich die Verbreitung der Elementarversicherung in den vergangenen Jahren deutlich erhöht, doch noch immer fehlt es vielerorts an der Absicherung gegen Naturgefahren wie Hochwasser, Starkregen oder Erdrutsch. In den vergangenen Tagen hatte darum die Diskussion um die Einführung einer Pflichtversicherung wieder Auftrieb erfahren.   Inwieweit sich dieser Schutz durch das jüngste Hochwasserereignis verteuern wird, bleibt abzuwarten. Die von der Süddeutschen Zeitung befragten Versicherer verwiesen darauf, dass es für eine Antwort auf diese Frage noch zu früh sei. Quelle www.procontra-online.