Bestellerprinzip: Deutlichen Anstieg der Privatverkäuferquote von Wohnimmobilien

Bestellerprinzip hat Privatverkäuferquote nach oben getrieben

Die Umsetzung des neuen Bestellerprinzips zum 23. Dezember 2020 hat zu einem deutlichen Anstieg der Privatverkäuferquote von Wohnimmobilien geführt. Eine aktuelle Analyse angebotener Eigentumswohnungen in Immobilienportalen in Deutschland vom 01.01.2020 bis zum 28.02.2021 zeigt weniger von Immobilienmaklern angebotene Objekte und mehr von Privatverkäufern angebotene Objekte. Damit bleibt die Angebotsmenge zwar stabil, die Privatverkäuferquote steigt jedoch signifikant. Die stärkste Negativveränderung zeigt hierbei Hamburg mit einem Rückgang der von Maklern angebotenen Objekte in Höhe von 28 Prozentpunkten. In Stuttgart sind es zehn Prozentpunkte weniger, in München sieben und in Köln fünf. Die einzelnen Entwicklungen entnehmen Sie bitte der beigefügten Grafik.

Die Analyse zeigt deutlich, dass das Volumen des Angebotes gleichgeblieben ist, jedoch eine Marktverschiebung als Reaktion auf das Bestellerprinzip stattgefunden hat.

Die Entgegnung aus der Maklerschaft ist eine deutlichere Positionierung als kompetenter Immobilienexperte. So haben in Q4 2020 rund 90 % mehr Teilnehmer die speziellen Maklerkompetenz-Seminare der Sprengnetter Akademie besucht als im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2020. Die Abrufzahlen des Marktanalyse-Tools Report – hiermit bieten Immobilienexperten ihren Endkunden fundierte Einschätzungen des Marktwertes einer Wohnimmobilie an – stieg von November 2020 bis Februar 2021 um 46 Prozent.

Ab sofort wird Sprengnetter monatlich die Verschiebungen der Angebote mit / ohne Makler in den zehn größten Städten Deutschlands veröffentlichen. Quelle: Konii

ZIA-IW über die Stimmung am Immobilienmarkt

Die Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft sinkt zum zweiten Mal in Folge. Das ist das Kern-Ergebnis des im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft, und dem Institut der deutschen Wirtschaft IW erstellten ZIA-IW-Immobilienstimmungs-Indexes (ISI). Insbesondere Vermieter von Handelsimmobilien sind von Mietausfällen, Kündigungen und sinkenden Neuvermietungen betroffen. Hier geben über die Hälfte (53,6 %) an, von Stundungen „stark betroffen“ zu sein. Die Mietausfälle gehen dabei eher selten auf direkte Kündigungen zurück. Im Handelssegment liegt der Anteil der stark Betroffenen allerdings bei 10,7 Prozent. Die Vermieter von Handelsimmobilien spüren ebenfalls Veränderungen bei ihren Neuvermietungen. 35,7 Prozent geben an, von einem sinkenden Neuvermietungsgeschäft „stark betroffen“ zu sein.

„Der Immobilienstimmungsindex hat gerade im Handelsimmobiliensektor einen deutlichen Sprung nach unten gemacht“, sagte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Im Index sieht man einen Absturz der Erwartungen um 24,9 auf 14,7 Punkte. Einige Unternehmen, leiden z. B. durch Mietausfälle sehr unter der Covid-19-Pandemie und stufen ihre Lage entsprechend als schlecht ein. Die negativen Erwartungen für die nächsten 12 Monate mit einem Wert von -8,8 sind eindeutig.“

Nur geringfügig gesunken (von 35,9 auf 33,1) dagegen ist das Immobilienklima im Bürosektor. Mattner erklärte: „Die Büroimmobilienunternehmen sind im Vergleich zum Vorquartal mit ihrer aktuellen Lage zufriedener, jedoch pessimistischer bei den Geschäftserwartungen. Insgesamt kommen die Unternehmen im Bürosegment aber deutlich besser durch die Krise als zunächst befürchtet wurde. Der erwartete Preisverfall blieb bislang aus.“

Positive Signale gibt es bei den Projektentwicklern. Dort erreicht die Geschäftslage mit 71,6 bereits wieder fast das Vorkrisenniveau. Eine Mehrheit der Unternehmen geht zudem davon aus, dass sich die Lage in den nächsten zwölf Monaten weiter verbessert (Erwartungen +35,1). Entsprechend verbesserte sich auch das Geschäftsklima auf 52,7.

Mattner zog daher ein gemischtes Fazit aus der Befragung der Unternehmen: „Nach einer großen Unsicherheit gibt es eine greifbare Risikowahrnehmung, mit der die meisten Unternehmen aktiver ihre Geschäfte angehen können. Hierbei hilft, dass die allermeisten der Immobilienbestandshalter in den Bereichen Wohnen und Büro im Langvermietungsgeschäft kaum von Einnahmenausfällen betroffen sind. Viele Immobilienunternehmen haben daher den Krisenmodus beendet und sehen neue Entwicklungs- und Wachstumschancen.“Quelle: www.konii.de

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf steigen ungebremst weiter

Auch im Corona-Jahr 2020 stiegen die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen in Düsseldorf ungebremst weiter. Für die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt verzeichnete ImmoScout24 einen Anstieg der Angebotskaufpreise für Neubauwohnungen um 9,3 Prozent vom vierten Quartal 2020 gegenüber dem vierten Quartal 2019. In Düsseldorf verlangten Anbieter:innen für eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern Ende 2020 im Durchschnitt rund 470.000 Euro. In Köln waren es 440.000 Euro.

„Es gab bei vielen Marktbeobachter:innen die Erwartung, dass die Preissteigerungen von Immobilien mit der Corona-Krise ein Ende finden. Doch gerade bei Neubau-Eigentumswohnungen ist das Gegenteil der Fall. Die fortgesetzten Preissteigerungen sind ein Indiz für die nach wie vor hohe Nachfrage und belegen, dass die Märkte noch nicht ausgereizt sind. Denn ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Sein Geld in Betongold zu investieren, ist für viele Menschen gerade auch in unsicheren Zeiten sehr attraktiv“, erläutert Kristian Kehlert, Marktanalyst bei ImmoScout24.

Für die Auswertung hat ImmoScout24 die durchschnittlichen Angebotspreise für eine neugebaute Eigentumswohnung und ein neu errichtetes Einfamilienhaus in Frankfurt am Main und Umland analysiert. Referenzobjekte waren dabei eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern und drei Zimmern sowie ein Neubauhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche auf 600 Quadratmeter Grundfläche. Inserate im Neubauhaus-Bereich basieren häufig auf den Angeboten von Hausbau-Anbietern und ihren Grundpreisen. Diese können sich im Laufe des Planungsprozesses erhöhen und berücksichtigen meist keine Grundstückspreise.Quelle: www.konii.de

Urteil zur Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil

Muss die Finanzverwaltung eine vertragliche Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil grundsätzlich akzeptieren?

Auch wenn jetzt die Chance größer ist, einen ergiebigen Anteil des Kaufpreises dem Gebäude zuzuordnen, sollten Käufer nicht übertreiben. Denn bei einer streitigen Grundstücksbewertung können die Finanzbeamten jederzeit das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einholen. Urteil IX R 26/19, BFH

 

Steuern sparen: Grundstück zur Vermietung kaufen

Wer ein Haus mit Grundstück zur Vermietung kauft, sollte bei der Kaufpreisgestaltung genau darauf achten, wie sich der Anteil für Gebäude und Grund zusammensetzt. Denn hier lässt sich steuerlich einiges einsparen.

Ein Urteil, dass der Bundesfinanzhof (BFH) im vergangenen Sommer gefällt hat, lässt Eigentümer oder Käufer aufatmen. Bis dahin war es so, dass das Finanzamt regelmäßig die Kalkulationen der Immobilienkäufer durcheinanderwirbelte. Mithilfe einer selbst entwickelten Arbeitshilfe korrigierten die Finanzbeamten die Angaben der Käufer hinsichtlich der Preisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück und wichen nicht mehr davon ab.

Welcher Anteil des Kaufpreises welchem Part zugeordnet wird, ist aber von großer Bedeutung. Denn wer eine Immobilie kauft und vermietet, darf die Abschreibung für den Gebäudeanteil von der Steuer absetzen – 2 Prozent des Gebäudepreises, 50 Jahre lang. Da liegt es nah, den Anteil für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen.
Finanzamt muss vertragliche Aufteilung akzeptieren

Lange Zeit ging das gut, bis sich das Finanzamt eine Arbeitshilfe bastelte. Von da an wurden die Kalkulationen der Käufer häufig zu ihren Ungunsten geändert. Doch nun hat der BFH entschieden, dass dieses interne Arbeitsmittel nicht bindend sei, da es keine realen Verkehrs- oder Marktwerte vermittele. Dieses Instrument sage nichts darüber aus, was eine Immobilie in einer bestimmten Gegend tatsächlich wert sei. Daher müsse die Finanzverwaltung eine vertragliche Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil grundsätzlich akzeptieren.

Preisdynamik für Neubauwohnungen ungebrochen hoch

Auch im Corona-Jahr 2020 stiegen die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen in Berlin ungebremst weiter. Für die Hauptstadt verzeichnete ImmoScout24 einen Anstieg der Angebotskaufpreise für Neubauwohnungen um 10,7 Prozent vom vierten Quartal 2020 gegenüber dem vierten Quartal 2019. Nur in Leipzig nahmen die Angebotspreise im Vergleich zu den anderen deutschen Metropolen noch stärker zu. In der Hauptstadt verlangten Anbieter:innen für eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern Ende 2020 im Durchschnitt knapp 470.000 Euro.

„Es gab bei vielen Marktbeobachter:innen die Erwartung, dass die Preissteigerungen von Immobilien mit der Corona-Krise ein Ende finden. Doch gerade bei Neubau-Eigentumswohnungen ist das Gegenteil der Fall. Die fortgesetzten Preissteigerungen sind ein Indiz für die nach wie vor hohe Nachfrage und belegen, dass die Märkte noch nicht ausgereizt sind. Denn ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Sein Geld in Betongold zu investieren, ist für viele Menschen gerade auch in unsicheren Zeiten sehr attraktiv“, erläutert Kristian Kehlert, Marktanalyst bei ImmoScout24.

Für die Auswertung hat ImmoScout24 die durchschnittlichen Angebotspreise für eine neugebaute Eigentumswohnung und ein neu errichtetes Einfamilienhaus in Berlin und im Berliner Umland analysiert. Referenzobjekte waren dabei eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern und drei Zimmern sowie ein Neubauhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche auf 600 Quadratmeter Grundfläche. Inserate im Neubauhaus-Bereich basieren häufig auf den Angeboten von Hausbau-Anbietern und ihren Grundpreisen. Diese können sich im Laufe des Planungsprozesses erhöhen und berücksichtigen meist keine Grundstückspreise.

In Neukölln stiegen die Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen am stärksten. 15 Prozent mehr verlangten die Anbieter:innen im vierten Jahr 2020 gegenüber dem Jahr zuvor. In Hellersdorf verteuerten sich die Neubau-Eigentumswohnungen um 14,1 Prozent. 2019 waren es nur 6,3 Prozent. In Wartenberg legten die Verkäufer:innen 13,4 Prozent auf den Angebotspreis drauf. Quelle: www.konii.de

Wohnimmobilienmarkt ignoriert Lockdown

Der Wohnimmobilienmarkt ignoriert standhaft den Lockdown. Auch gute zwei Monate nach Start der harten Beschränkungen geben die Preise nicht nach. Die Angebotspreise halten weiterhin ihr Niveau bei rund 2.600 €/m². Damit ist praktisch keine Volatilität in diesem Marktsegment zu verzeichnen. Die Tendenz in den zehn analysierten Großstädten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart zeigt sich identisch. Quelle: www.konii.de

Mietpreisbremse: Selbstnutzung oder gewerblicher Vermietung

Was ist bei vorheriger Selbstnutzung oder gewerblicher Vermietung die „höhere Vormiete"?

Die Miete aus einem vorangegangenen Gewerbe-Mietverhältnis ist keine „Vormiete“ i. S. d. Mietpreisbremse. Das hat kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden (AZ: VIII ZR 374/18).

Dabei hatte eine Berliner Vermieterin eine Zwei-Zimmer Wohnung mit 76 qm wie folgt vermietet:

• 2011 bis 2012 Vermietung zu Wohnzwecken für 950 € nettokalt
• 2012 bis 2016 Vermietung als Büro für 950 € nettokalt pro Monat
• ab 2016 aktuelle Vermietung zu Wohnzwecken für 950 € nettokalt pro Monat             Quelle: Immobilienscout

Ausnahmen zur Mietpreisbremse

§ 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbegin

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Welche Ausnahmen gibt es zur Mietpreisbremse?

Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse bei Vorliegen einer  

• höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
• Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn dieses Mietverhältnisses (§ 556e BGB)
• ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB)
• Vermietung einer Wohnung, die nach die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB)

Wichtig: der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsschluss in Textform auf die konkrete Ausnahme hinweisen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Wichtige Ausnahme zugunsten eines Vermieter : die „höhere Vormiete“

Aus Gründen des Vertrauensschutzes darf der Vermieter im Falle der Wiedervermietung die „höhere Vormiete“ weiterführen und somit auch von neuen Mieter verlangen.

Die höhere Vormiete ist grundsätzlich diejenige, die der vorherige Mieter zuletzt rechtswirksam schuldete. Eine davor zu hoch und damit unzulässige Vormiete kann nicht weitergeführt werden, da nur rechtswirksame Vormieten von Bestand sind.

§ 556e Berücksichtigung der Vormiete

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Quelle:  immobilienscout24.de