Rauchwarnmelder sind keine umlagefähigen Betriebskosten

In einer Mietwohnung können die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings könnte eine Mieterhöhung wegen Modernisierung in Frage kommen.

Vermieter legen zuweilen die Kosten für die Beschaffung und Installation von Brandmeldern auf ihre Mieter um – alles im guten Glauben das Richtige zu tun. Doch die Gerichte stellen immer wieder klar, dass Rauchmelder eine Sache des Vermieters sind. So auch das Landshuter Amtsgericht.

Umlage von Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht möglich

Ein Mieter in Bayern sollte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Mietkosten für die in seiner Wohnung installierten Rauchwarnmelder übernehmen. Damit war er nicht einverstanden und so trafen sich Mieter und Vermieter vor Gericht. Dort entschieden die Richter zu Gunsten des Mieters. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfe ein Vermieter einem Mieter keine Kosten für die Miete eines Rauchwarnmelders aufbürden.

Mieterhöhung nach Modernisierung eventuell möglich

Die Anmiet- sowie Anschaffungskosten von Rauchwarnmeldern stellen keine Betriebskosten dar. Denn Anschaffungskosten sind grundsätzlich nicht auf Mieter umlegbar. Allerdings öffneten die Richter dem Vermieter auch ein Hintertürchen.  

Nach Auffassung der Richter bestehe für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete infolge von Modernisierung zu erhöhen. Da es sich bei der Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern um eine nachträgliche Verbesserung gemäß § 555 b Nr. 4 und 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) handle, komme eine Modernisierungsmieterhöhung entsprechend § 559 BGB in Betracht.

Amtsgericht Landshut, Urteil vom 05.12.2019 - 3 C 1511/19 - Quelle: Immobilienscout

Wann ist ein Zeitmietvertrag erlaubt?

Das Angebot an möblierten Wohnungen, die zeitlich befristet vermietet werden, ist in den letzten Jahren stark angestiegen. Jobeinsteiger aus dem Ausland oder Studierende suchen eine möblierte Unterkunft über mehrere Monate als unkomplizierte Wohnform. Vermieter erhielten bisher meistens eine höhere Miete und binden sich nicht langfristig an einen Mieter. 

Zeitmietverträge sind – außerhalb einer tage- oder wochenweisen Vermietung einer Ferienimmobilie – nicht ohne Weiteres möglich. Sie unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften, die bundeseinheitlich geregelt sind. Zeitmietverträge sind aus Gründen des Mieterschutzes nur als Ausnahme erlaubt. Das Gesetz schreibt daher zulässige Befristungsgründe vor. Dazu zählt z. B. eine Befristung wegen Eigenbedarfs nach § 575 BGB. 

In der Praxis sehr beliebt ist auch das „Wohnen auf Zeit“. Bei diesem Modell wird möblierter Wohnraum als Messe- oder Projektwohnung den Mietern über mehrere Monate überlassen. Rechtlich eingeordnet handelt es sich um eine Vermietung von „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine zeitliche Befristung soll zulässig sein, wenn der Mieter in dieser Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt gründet. 

Hinweis:

Informieren Sie sich in jedem Fall, unter welchen Bedingungen ein Zeitmietvertrag möglich ist. 

Ein Verstoß gegen die Gesetzesvorgaben führt ansonsten zu einem unbefristeten Mietvertrag und kann zusätzlich teuer werden. Denn dann wären die Mietgrenzen der Mietpreisbremse einzuhalten! Der Berliner Mietendeckel reguliert diese Verträge ebenfalls seit dem 23.02.2020. Quelle: Immobilienscout

Immobilienpreise steigen weiterhin

Während der Mietentrend für Neuvermietungen eher eine Abwärtskurve zeigt, gehen die Kaufpreise für Immobilien weiterhin deutlich nach oben. So stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weiterhin stark an. – Damit sind seit Anfang 2004 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im deutschen Durchschnitt um 68 Prozent gestiegen, die Preise für Einfamilienhäuser um 41 Prozent. 

Bei den Neuvertragsmieten ging es dagegen im selben Zeitraum nur um knapp 24 Prozent nach oben, bei den Bestandsmieten sogar nur um elf Prozent. Der Vergleich über einen recht langen Zeitraum lässt vermuten, dass es sich immer weniger lohnt, Immobilien als Renditeobjekte zu erwerben. Die erzielbaren Mieten hinken deutlich den steigenden Kaufpreisen hinterher.

Welche Ausnahmen gibt es zur Mietpreisbremse?

§ 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbegin

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Welche Ausnahmen gibt es zur Mietpreisbremse?

Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse bei Vorliegen einer  

• höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
• Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn dieses Mietverhältnisses (§ 556e BGB)
• ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB)
• Vermietung einer Wohnung, die nach die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB)

Wichtig: der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsschluss in Textform auf die konkrete Ausnahme hinweisen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Wichtige Ausnahme zugunsten eines Vermieter : die „höhere Vormiete“

Aus Gründen des Vertrauensschutzes darf der Vermieter im Falle der Wiedervermietung die „höhere Vormiete“ weiterführen und somit auch von neuen Mieter verlangen.

Die höhere Vormiete ist grundsätzlich diejenige, die der vorherige Mieter zuletzt rechtswirksam schuldete. Eine davor zu hoch und damit unzulässige Vormiete kann nicht weitergeführt werden, da nur rechtswirksame Vormieten von Bestand sind.

§ 556e Berücksichtigung der Vormiete

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Quelle: Immobilienscout

 

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Seit August 2019 können Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung investieren und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Wenn Sie nach dem Jahreswechsel eine Wohnung erwerben, die schon 2020 fertig wurde, gilt sie im Sinne des Gesetzes nicht mehr als neu. Wird die Wohnung dagegen beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst des Jahres in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag. Quelle: Immobilienscout

Gesetzesinitiative zur Mietspiegelreform 2021

Im September 2020 haben Bundesjustiz- und -Innenministerium einen gemeinsamen Entwurf für eine Reform des Mietspiegels vorgelegt. Es ist vorgesehen, dass sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet werden, Auskünfte zur Datenerhebung für die Mietspiegel zu erteilen. Verstöße können dann auch mit einem Bußgeld geahndet werden. Der Entwurf sieht weiterhin vor, dass qualifizierte Mietspiegel spätestens alle fünf Jahre anstatt bisher nach vier Jahren neu erstellt werden. Ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts ist vom Bundeskabinett im Dezember 2020 beschlossen worden. Die Mietspiegelverordnung bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates. Quelle: www.immobilienscout24.de

BGH Modernisierung: Änderung der Umlagen

Vermietende dürfen nicht mehr die vollen Modernisierungskosten auf ihre Mieter und Mieterinnen abwälzen, wenn die Bauteile und Einrichtungen noch intakt sind. Das entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe.

Die Klage einer Frau aus Düsseldorf schaffte es bis zum Bundesgerichtshof. Das Haus, in dem sie Mieterin ist, wurde gründlich in Schwung gebracht. Der Eigentümer ließ neben der Umstellung der Heizungsanlage auch die 60 Jahre alte Wohnungstür der Frau sowie mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen. 

Daraufhin zog die Frau innerhalb eines Jahres aus ihrem neuen Briefkasten Umschläge, die Mieterhöhungsschreiben von rund 190 Euro und gut 240 Euro enthielten. Dagegen setzte sie sich zur Wehr. Einen Teil der Erhöhungen kippte bereits das Landgericht Düsseldorf. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen verbuchten die Richter allerdings als Modernisierung. Die Mieterin habe nicht dargelegt, dass es Mängel gab, die eine Instandsetzung erfordert hätten.

 

Lebensdauer der Bauteile berücksichtigen

Nun verhinderte der BGH mit seinem Urteil die ungekürzte Umlage der Kosten. Denn nach 60 Jahren sei die Lebensdauer der Bauteile zu einem sehr großen Teil abgelaufen. Das müsse berücksichtigt werden. 

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in einem ordentlichen und bewohnbaren Zustand bleibt. Vermietende sind dazu verpflichtet und müssen die Kosten selbst tragen. – Anders verhält es sich bei der Modernisierung. Die hier durchgeführten Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung. Vermietende dürfen daher die Kosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Erneuern Vermietende noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen dürfen sie dem Mietenden nicht die vollen Kosten aufbrummen. Vielmehr müssen sie vor Erhöhung der Miete den Anteil herausrechnen, der zur Instandhaltung dient. Anderenfalls, so die Richter des Bundesgerichtshofs, würde Vermietenden die Möglichkeit eröffnet, Kosten, die ohnehin in naher Zukunft auf sie zukämen, auf die Mietenden abzuwälzen. 

(Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19) Quelle: Immobilienscout

Betriebskosten: CO2-Kosten nicht mehr umlagefähig?

2021steigen die CO2-Kosten und damit die Kosten fürs Heizen beträchtlich. Um Mieter und Mieterinnen zu entlasten und Vermieter zu Modernisierungen zu motivieren, sollen die Kosten künftig von Vermietern mitgetragen werden.

Ab 2021 verteuert der CO2-Preis Benzin und Diesel, aber auch der Preis für Heizöl und Erdgas wird steigen. Die SPD-Ministerien haben ein Eckpunktepapier zur künftigen Teilung der durch die CO2-Bepreisung steigenden Heizkosten vorgestellt.

Die SPD-geführten Ministerien für Finanzen, Umwelt und Justiz sind in Sachen CO2-Preis für den Klimaschutz mit Vorschlägen für eine “soziale Abfederung” vorgeprescht.  Die Politik regt an, „die Umlage der CO2-Kosten auf die Mietenden auf maximal 50 Prozent zu begrenzen“.  Damit dürften Vermietende höchstens die Hälfte der ab 2021 Jahr für Jahr steigenden Kosten, auf die Miete aufschlagen. 

Neben der Schonung des Geldbeutels der Mieterinnen und Mieter soll diese Maßnahme Vermietende dazu anregen, auf klimafreundlichere Alternativen umzusteigen sowie in gute Isolierungssysteme zu investieren. Wer eine Wohnung mietet, kann in der Regel keinen Einfluss auf das Heizsystem nehmen. Daher hatte die Koalition im Klimaschutzprogramm vereinbart, eine begrenzte Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung zu prüfen. 

SPD-Vorschlag kontrovers diskutiert

Der SPD-Vorstoß erntet von allen Seiten kritische Reaktionen. Während der Mieterbund sogar die hundertprozentige Ausklammerung der Mieterinnen und Mieter von der CO2-Bepreisung fordert, sind für den Präsidenten des Verbands Haus und Grund Kai Warnecke die Forderung der SPD eine schlichte Unverschämtheit und von mangelnder Sachkenntnis getragener Populismus. Vermietende hätten keinen Einfluss auf das Heiz- und Duschverhalten ihrer Mieterinnen und Mieter. Bei fehlendem Umweltbewusstsein könnten die Kosten für Vermietende hoch werden.

Andreas Mattner, Präsident des Immobilienwirtschaftsverbands ZIA, hält dagegen eine Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern grundsätzlich für sinnvoll. Allerdings sieht er auch Risiken, denn energetische Sanierungen seien bereits heute in vielen Fällen wirtschaftlich nicht darstellbar. 

Der wohnungspolitische Sprecher der B90/Die Grünen-Bundestagsfraktion Chris Kühn spricht sich dafür aus, den CO2-Preis komplett auf die Eigentümer umzulegen. Er fürchtet, dass bei einer Umlage von 50 Prozent der Modernisierungsanreiz nicht ausreichen würde, um zu mehr Klimaschutz zu kommen. Quelle: Immobilienscout