Hohe Defizite im Wohnungsbau in den Metropolen

„In den deutschen Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnraum riesig. Eine neue Studie des IW Köln zeigt, wie groß der Bedarf tatsächlich ist“, sagen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Zwischen 2016 bis 2018 wurden in den sieben größten Städten gerade einmal 71 Prozent der benötigten Wohnungen fertiggestellt. Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt am Main erreichten immerhin Quoten von über 78 Prozent, Stuttgart und München kommen dagegen nur auf 56 und 67 Prozent. Um den Bedarf zu decken, müssten bundesweit bis 2020 rund 341.700 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, davon 62.800 in den sieben größten Städten. „Allein in Berlin müssten bis 2030 jährlich rund 21.000 neue Wohnungen errichtet werden – aktuell baut die Hauptstadt nicht einmal 17.000“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Mieten im Verhältnis zur Kaufkraft

„Eine Auswertung von Immowelt.de bringt interessante Ergebnisse. Danach werden in vielen Großstädten die Einkommen durch entsprechend hohe Mieten aufgefressen“, erklären die Experten der Gallus Immobilien Konzepte . Danach liegen die Mieten, die in den zehn reichsten Städten und Kreisen gezahlt werden müssen, weit über dem deutschen Durchschnitt. Schlimmer noch: In Deutschlands reichsten Städten und Kreisen stehen die Mieten kaum mehr im Verhältnis zur Kaufkraft. Beispielsweise zahlen die Münchner die höchsten Mieten im Verhältnis zum Einkommen. Laut Immowelt hätten sie ein Einkommen, das rund 36 Prozent über dem deutschen Durchschnitt läge. Dem stünden allerdings Kosten für Miete im Median von 137 Prozent des Bundesdurchschnitts gegenüber. „Faktisch würde damit der Mehrverdienst aufgefressen“, so die Gallus.

Metropolen: Angebote an bezahlbaren Wohnungen knapp

„Gerade in den Metropolen hinkt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich der Nachfrage hinterher“, sagen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Wie sehr Wunsch und Wirklichkeit von Angebot und Nachfrage in den größten Städten Deutschlands auseinanderklaffen, zeigt eine aktuelle Auswertung des Immobilienportals Immowelt für das Jahr 2018. Ausgewertet wurden 150.000 Inserate für Mietwohnungen und die dazugehörigen Kontaktanfragen. 50 Prozent der Anfragen richteten sich an vergleichsweise günstige Angebote, die allerdings nur einen Bruchteil der Angebote ausmachten und zum Teil weit vom Median der inserierten Preise abwichen. Am deutlichsten ist der Unterschied in München. Die Hälfte der Anfragen richteten sich an Wohnungsangebote mit einer maximalen Miete von 840 Euro. Doch diese Angebote machten lediglich 18 Prozent des Marktes aus. Die restlichen 82 Prozent hatten im Mittel einen Preis von 1.200 Euro. Damit klaffen Wunsch und Wirklichkeit 360 Euro auseinander. „In Städten wie Stuttgart oder Frankfurt sieht es nicht besser aus“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Ältere finden eigenes Zuhause oft zu groß

„Viele ältere Bürger empfinden das eigene Zuhause oft als zu groß, wechseln aber dennoch nicht in andere Wohnsituationen. So lässt sich eine jüngste Studie zusammenfassen“, sagen die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Denn einer aktuellen Studie der Gesellschaft für Immobilienverrentung DEGIV zufolge empfinden 42,3 Prozent der Senioren mit Immobilieneigentum ihr Haus oder ihre Wohnung im Ruhestand als zu groß. Dennoch entscheiden sich 89,7 Prozent, weiter darin wohnen zu bleiben – obwohl viele der Wohnungen nicht alterstauglich sind. Jeder zweite Seniorenhaushalt in Deutschland lebt in den eigenen vier Wänden. Seniorenhaushalte bestehen häufig nur aus einer oder zwei Personen. „Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person ist deshalb überdurchschnittlich hoch. Pro Person stehen ihnen rund 60 Quadratmeter zur Verfügung, bei jüngeren Haushalten sind es nur 40 Quadratmeter“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Berliner Mietendeckel rechtlich fragwürdig

Der in Berlin geplante Mietendeckel ist nach Einschätzung des Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages rechtlich fragwürdig. “Nach wohl herrschender Meinung wurde das Zivilrecht durch den Bund bereits so umfassend geregelt, dass für landesrechtliche Regelungen auf diesem Gebiet kaum mehr Möglichkeiten bestehen”, heißt es in dem der dpa vorliegenden Gutachten. “Die Regelungen des Mietpreisrechts sind daher grundsätzlich als abschließend anzusehen.” Über das Gutachten hatte zuvor die “Berliner Morgenpost” berichtet. “Die Möglichkeit eines generellen Verbots von Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum sieht das BGB nicht vor”, schreiben die Gutachter. Gleichzeitig wird eingeschränkt: “Eine Zuständigkeit der Länder für ein Verbot von Mieterhöhungen könnte sich aber aus der Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen ergeben.”

Bundesweiter Mietendeckel nicht in Sicht

„Trotz gewisser Sympathiebekundungen ist kein bundesweiter Mietendeckel in Sicht“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Im Gegenteil: Fachleute sind der Meinung, dass der Mietendeckel ein Fall für das Bundesverfassungsgericht ist. Das lässt ein Gutachten des Wissenschaftlichen Diensts des Bundestags erahnen, das starke Zweifel an der Zulässigkeit des Mietendeckels formuliert. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags hat eine zweite Ausarbeitung zur Gesetzgebungskompetenz bei Mietpreisen vorgelegt - just am Tag des Berliner Senatsbeschlusses zum Mietendeckel, dem 18. Juni 2019. Wie im Gutachten vom Februar dieses Jahres befassen sich die Bundestagsjuristen mit der Gesetzgebungskompetenz in Sachen Mietrecht. „Juristen des Bundestags sehen wenig Raum für ein Landesgesetz“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Grundsteuer C ungeeignet für die Schaffung neuer Wohnungen

„Der Immobilienverband IVD lehnt die Grundsteuer C ab, die als Teil des Gesetzespakets zur Grundsteuerreform aktuell im Bundestag beraten wurde“, so die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Das Prinzip scheint einfach: Für baureife Grundstücke, die nicht bebaut sind, sollen Gemeinden eine höhere Steuer verlangen dürfen. Die Eigentümer sollen dadurch für eine schnelle Bebauung "mobilisiert" werden. Doch nicht alle sehen darin eine geeignete Lösung gegen die Wohnungsnot. „Eine Grundsteuer C ist nicht geeignet, Bauland zu mobilisieren, und würde den Neubau von Wohnungen lediglich verteuern“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, im Anschluss an die Bundestagsdebatte. Die der Grundsteuer C zugrundeliegende Annahme, dass Eigentümer mit der Bebauung aus spekulativen Gründen warten, teilt der IVD ausdrücklich nicht. Eine Umfrage des IVD unter 6.000 Immobilienunternehmen ergab, dass überwiegend andere Gründe ausschlaggebend sind. Als wichtigstes Motiv wurde die Bevorratung zur späteren Selbstnutzung genannt (62 Prozent). Dies betrifft vor allem kleine, im Familienbesitz befindliche Grundstücke. Als weitere Gründe wurden Probleme bei der Baurechtsbeschaffung (40 Prozent) sowie Erbstreitigkeiten (39,5 Prozent) genannt. „ Statt Bauland zu mobilisieren, würde die Grundsteuer C zu einer Steigerung der ohnehin schon hohen Bodenpreise führen, so die Meinung des IVD“, erklären die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.

Immobilienpreise bundesweit weiter gestiegen

„Immobilieninteressenten wissen es: Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren weiter angestiegen“, erklären die Fachleute von Gallus Immobilien Konzepte aus München. Seit Ende 2015 haben die Preise für Wohnimmobilien bundesweit um 22 Prozent angezogen. Eine überdurchschnittlich starke Preisdynamik hatten mit einem Anstieg von 40,8 Prozent Eigentumswohnungen in den Metropolen. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich in den größten sieben Städten um 36,4 Prozent. In anderen Großstädten und außerhalb der Ballungsräume nahmen die Preise laut Statistischem Bundesamt seit 2015 ebenfalls deutlich zu. Als eine Triebfeder für die Flucht in Betongold gilt die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. „Die Bundesbank warnt schon seit längerem vor kräftigen Übertreibungen bei den Immobilienpreisen in deutschen Städten – insbesondere in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart“, so die Experten der Gallus Immobilien Konzepte.